标杆地产成本管理模式解析.docVIP

成本管理资料汇编【标杆解析】 一、集团成本管理办法 ★1、目的 ①提高目标成本及预算的严肃性 ②加强项目成本过程可控、透明 ③明确成本管理责任 ④控制成本风险，提升集团成本竞争力 ⑤构建行业内领先的成本管理体系 ★2、适用范围 本办法适用于全集团各地区地产公司的项目成本管理. ★3、成本管理责任界定 ①项目成本经理：开发成本的直接责任人；营销费用统计，预警责任人；负责项目目标成本编制、动态成本月度回顾。 ②项目营销经理：项目营销费用的直接责任人 ③项目财务经理：负责分摊进入项目的“部门费用”；负责牵头编制项目预算；负责项目收益分析及跟踪。 部门费项包括：项目营销费用中的人工成本及行政办公费、管理费用、财务费用税。 ④项目总监：全项目成本的责任人，牵头编制全项目合约规划；检查、督促项目目标成本制定、动态成本月度回顾。 ★4、成本管理原理及主要概念 ☆4.1、成本管理原理 在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本。 通过对目标成本与动态成本的比较，检查，发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。 ☆4.2、“动态成本”概念 动态成本=合同签约金额+已确认合同变更金额+已签合同的预估变更金额+库存材料结转+带发生合约规划金额 ☆4.3、“已确认合同变更”的概念 指已签合同发生合同金额变更，包括以下4种情况： ?1）经与相关方确认金额、且签字盖章完善的经济签证、设计变更及技术洽谈。 ?2）经与相关方确认的施工图预算调整。 ?3）经与相关方确认的工程量调整、材料价格调整。 ?4）进我房确认增加费用的实施方案。 若需另签补充协议，则视为新合同，不视为变更合同。 ☆4.4、“已签合同预估的变更”的概念 指对方已提出变更，但我方尚未完全确认变更及变更金额，或对未提出、我方预计要发生的合同金额增加。包括： ?1）未与分供方确认的经济签证、设计变更及技术洽商。 ?2）预估的预算调整 ?3）预计发生的材料涨价、工程量变化等。 ★5、目标成本编制及审批管理 1】 目标成本的版本：土地版、启动版、基准版（放案板）、执行调整版 其中： ①基准版（放案板）是评价、比对的基准。取得方案审查意见书后10天内提交上线。 ②执行调整版是依据实际情况对基准版的修正。 ③为保证目标成本的严肃性、合理性，在成本系统中提交目标成本时至少应提交以下内容（详见《目标成本预算（总结）模板》）： ? 项目技术经济指标 ? 产品建造标准 ? 含量指标（如含钢量、窗地比等） ? 在公司内部找一个标杆项目，便于成本参照对比。 土地版目标成本（土地投资论证阶段）： ①根据发展部提供的土地信息，由地区公司总经理主持，地区公司PMO成员参加，确定拟取得地块的项目定位（含拟售价格及项目成本设定等） ②根据地块项目定位，公司研发部门负责完成（项目预案）公司发展部法则提供土地信息及周边市政配套情况； ③根据项目定位，（项目预案）、土地信息和周边市政配套情况，由公司造价采购部负责人（或其指定人员）负责完成土地投资论证阶段。 《目标成本（土地版）》： ?《目标成本（土地版）》按照集团统一指导模板的要求完成； ?《目标成本（土地版）》是土地投资论证资料的一部分，需和其他资料一起报投委会委员审核； ?如土地中标，《目标成本（土地版）》由项目经理（或造价采购部指定人员）于取得土地中标通知书后3个工作日内，提交到成本系统中，若未取得土地，由地区公司造价采购部存档。 ?审批流程： 2】 ★6、成本系统控制 为保证项目成本在可控范围内，通过成本系统对项目成本总额及二级费项的动态成本分别进行控制。 若动态成本相对目标成本超出一值，系统自动预警或项目停止付款及签合同。 具体如下： 控制范围控制条件控制方式单个费项控制（按绝对值）二级费项：超500万预警二级费项：超1000万跳闸（停止付款及签合同 ）单个费项控制（按相对值）二级费项：差额＞3%预警二级费项：差额＞6%跳闸（停止付款及签合同总额控制 （按相对值）总额差值＞1%预警总额差值＞2%跳闸（停止付款及签合同?二级费项：指土地费，前期工程费，配套设施费，基础设施费，建安装修工程费，工程相关费；营销设施建造费，调研，推广，代理，广告费，营销设施运行费等。 ?比较方式：动态成本与最新版目标成本比较。 ?系统发出待办预警：“XX项目XX费项动态成本超出目标成本XXX万元，请调整目标成本”。 发给地区、集团相关管理层。 ?系统跳闸：（停止付款及签合同）说明：当动态成本超过设定值后，该项目不得发起新的合同审批，不得发起新的付款审批。 ?基准版目标成本提交审批后的项目，进入成本系统控制范围。 ★7、 ①项目竣工成本：是指在项目竣工验收时点上，项目的全部成本，包括确认的已发生成本和估算的未发生成