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一品红城项目营销策略 5 第2章房地产市场宏观背景研究 2.1中国房地产市场发展概况 2.1.1中国房地产市场发展过程解析 自1978年的土地相关法规的调控算起，中国的房地产业已经伴随着改革开 放发展了很多年。即便如此，国内的房地产市场仍处于不完全竞争的发展阶段。 但随着经济联系的越来越紧密，行业自身的逐渐发展，国内房地产市场的发展 也逐渐处在一个更为有利的环境之中。行业在中央与各地方政府、企业与金融 机构，以及各级市场的不断发展中日渐成熟。 （1）房地产市场发展的四个时期 第一时期：1978～1995年的理论创新与起步发展时期 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据。 南方个别城市房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整时期。以邓小平同志南巡讲话为标志，中 国南方大部分地区掀起了房地产开发的热浪，其中最为严重的包括海南省、广 东省、广西省各别地区及城市，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市 场随后进入了漫长而低迷的发展阶段。 第二时期：1995～2003年相对稳定的发展时期 这一时期是中国房地产市场发展环境最好的一个时期，整体表现稳健而发 展迅速，价格与销量平稳快速增长，各地市场面临全面稳步地成长时期，中国 房地产业进入一个稳步上升时期。 1995年，在经历了之前的炒作与国家调控之后，国内的房地产市场处在一 个发展缓慢的阶段。伴随着中国的福利分房制度改革深入，政府需要全面启动 商品房市场发展，以快速完成分房制度的转化过程。2000年初，中国的福利分 房制度终止，货币化分房方案全面推广，住房制度改革继续深化并进入稳步发6 展阶段，在相当程度上直接刺激了商品房市场的快速发展。 第三时期：2003～2007年，调控、反调控与总体反思时期 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，中央政 府为了稳定地产市场健康稳定的快速发展，进入到了全面的宏观调控阶段，而 2005～2006年则是政策出台密集的时期。 在这一时期，政府先后出台了多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、 房价、产品结构，以及外资管理等多方面多层次、多角度的政策，全面反思国 内房地产市场发展。2006～2007年，在热钱、炒作、人民币升值等因素的影响 下，国内房价开始出现井喷式的几何方式增长，政府随即开始不断信贷紧缩， 以期为楼市降温，恰当的选取方式来解决本阶段楼市所出现的一系列问题。 第四时期：2007年～现今，房地产行业全面调整的时期 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的大范围影响程度逐渐显现出来，不 断升温的房价增幅出现缓慢的趋势，各项指标均趋于理性发展阶段。 2008年国际经济环境的全面衰退迹象逐步显现，国内经济在一定程度上受 到很大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展明显减速，行业内 调整的深度与广度层次更加深化，资源整合的力度逐步增强，行业伴随经济调 整进入新一轮的调整时段。整个市场在2009年下半年开始出现复苏的迹象，2010 年进入全面回暖阶段，但随着地产“泡沫论”的日渐盛行，地产行业发展过热 的情况在2010年逐渐体现出来，因此政府为了抑制行业泡沫的产生，防止投资 性过热的情况产生，于2011年出相继出台了一系列针对地产行业投机性需求的 措施如个别城市的限购令、房产税的征收等各项举措，用以控制地产行业的过 快增长。 中央出台的一系列调控“组合拳”表明地产行业正面临着进入全面调整的 时期。地产行业在此阶段逐步走向了成熟的发展阶段。7 2.1.2中国房地产市场发展现状 房地产投资增速略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土 地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，过度的投资冲动 将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同 时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速 的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如 果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资 的增速将有所减缓，逐步减缓开发节奏。行业将朝着更加理性的方向发展。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影 响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、 控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大 部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将 继续存在，但随着政府调控力度的增大，数量增加将有所放缓。 房地产价格将保持上升趋势，但速度将逐渐减慢。从对供求关系的分析可 以判断，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾导致，（刚性需求客 户依然存在）必然反映在房价的持续增长上；