房地产开发项目结算土地增值税清算与最新土地增值税反避税应对实务.pptVIP

* 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［1995］048号）规定： 对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 * 举例1：某公司开发B项目为普通住宅，已经办理大部分项目成本费用结算，处于销售阶段。经测算：取得土地使用权2000万，开发成本2000万，开发费用按10%计算，预计取得销售收入7600万，营业税金及附加385万。 扣除金额＝2000＋2000＋（2000+2000）×10%＋385＋（2000＋2000）×20％=5585 增值额＝7000－5585＝1415 增值率＝1415÷5585×100％＝21％ 应纳土地增值税＝1415×30％＝424.5 * 二、上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。　　三、企业将财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政部门或其他拨付资金的政府部门的部分，应计入取得该资金第六年的应税收入总额；计入应税收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。　　四、本通知自2011年1月1日起执行。 * 三、开发成本差异 （一）土地征用及拆迁补偿费差异 一是企业所得税中的土地征用及拆迁补偿费中包含取得土地使用权价款，而土地增值税中将企业取得土地使用权支付的价款单独作为一个项目扣除，不计入土地征用及拆迁补偿费用中。 二是企业所得税中的大市政配套费、契税、土地使用费、土地闲置费等，土地增值税规定不同。未明确的，应按各地规定处理。 * 三是土地增值税中表述的拆迁补偿支出是指“净支出”，这与企业所得税的规定不同。也就是说，如果开发企业在拆迁补偿支出中，收到政府及政府部门给予的拆迁补偿补助收入，则企业所得税处理是计入营业外收入，或为征税收入或为不征税收入处理，而土地增值税则是冲减土地征用及拆迁补偿费，冲减开发成本。 辽宁省地方税务局关于明确土地增值税清算有关问题的通知第六条.doc * （二）前期工程费差异 土地增值税的前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。 与企业所得税该项费用相比，没有“筹建”前期费用。 根据上述规定分析，开发企业前期发生的有关筹建的费用，不计入土地增值税的前期工程费用中。 * （三）公共配套设施费差异 土地增值税对公共配套设施规定是：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 企业所得税上，是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。 * 两者规定基本一致，但对有些配套设施，如地下车位的处理却不同。按照企业所得税法规定，利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施处理，其成本为零。 但土地增值税处理时，如果销售该项配套设施，则成本扣除，不销售（如出租），则应保留成本不扣除。 财税[2009]31号第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 * （四）开发间接费用差异 土地增值税开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等，与企业所得税相比，没有包含工程管理费、营销设施建造费和利息费用。 营销设施建造费如售楼部建造费用、装修费用等，在土地增值税中是作为销售费用处理。工程管理费包括基本建设工作人员工资、办公费、差旅费、基建用固定资产折旧费、工器具使用费、印花税及与工程有关的其他管理性质的支出。 * （五）成本核算对象与清算项目差异 企业所得税需要按照六项原则确定成本核算对象，成本核算对象可能较多。 而土地增值税清算时，主要对象是审批备案的项目，或分期开发项目，开发项目中有普通住宅与非普通住宅的，再分开清算。与企业所得税相比，时间跨度不一样，清算项目按大类划分，而企业所得税相对细分。 * 吉林省地方税务局转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理