关于房屋装饰装修价值评价的探讨.pptVIP

?关于房屋装饰装修价值评估的探讨 主讲人：王志超 2012年3月 装饰装修价值评估 随着生活水平的提高，人们越来越注重居住环境的质量及个性化，大量新型装修建材被广泛使用，设计风格日趋多元化，房屋装修评估已成为房地产评估中难度较大，技术性较强的一道工序。 装饰装修价值评估的现实需要 1.房地产转让计价的需要 2.征收房屋补偿的需要 ①《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条　 被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。 ②房屋征收补偿“一房一价” 青岛评估办法出台 3.建筑装饰装修保险的需要 4.解决房屋租赁装饰装修纠纷的需要 装饰装修价值评估的现实需要 5.建筑装饰装修损害赔偿的需要 ①因不当使用给他人建筑装饰装修造成损坏的 ②因违反相邻关系要求，给他人建筑装饰装修造成损坏的 ③全装修住宅交房标准不符合合同约定的 ④因工程质量缺陷造成建筑装饰装修损坏的 ⑤其他建筑装饰装修损坏赔偿 6.解决建筑装饰装修工程计价纠纷的需要 建筑装饰装修价值评估的原则 1.理性装饰装修原则 2.原状持续使用原则 3.重建价格基准原则 建筑装饰装修价格构成 房屋装修价格和一般商品一样，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者共同决定形成的。从房屋装璜各构成项目估算的角度来划分，房屋装璜价格通常由下列4大项构成：①直接费、②管理费、③利润、④税金。? 1、直接费包括：材料、设备辅料、运费和人工费。? 其中材料费是指地面砖、地板、板材、油漆、五金件等装修原材料的市场购进价。市内运费一般为1.5%，人工费各地算法不一样，有的地方按施工工期计算，而有的地方则按单项工程计算。2、管理费、利润、税金等统称为综合系数，一般为20%左右，其中税金约3.8%，管理费约7－10%左右。 （以上取费标准各地不同，评估人员应参照各自当地市场行情计算 ） 建筑装饰装修价值评估的方法 1.收益法 由于无法从房地产总体收益中剥离出仅属于房屋装饰装修部分的收益，故此方法不适用 2.成本法 成本法的基本公式为： 房屋装璜评估价格＝装璜重新购置价格－折旧。 其中装璜重新购置价格可参照房地产评估中建筑物重新购建价格的求取方法。具体有：⑴分部分项法、⑵工料测量法。? 建筑装饰装修价值评估的方法 分部分项法 分部分项法是指将房屋装璜各项工程的单项造价逐一算出，然后相加得出装璜重新购置总造价的方法。家庭装璜中，一般包工包料的方法比较多，总造价中已包含人工费、运费、清除施工垃圾费及综合系数等，不要重复计算。 分部分项法是一种常用、简便迅速的方法，但比较粗略，计算结果不准确。 建筑装饰装修价值评估的方法 各单项工程造价根据各地市场行情确定，简单举例如下：?分部分项法?  建筑装饰装修价值评估的方法 工料测量法? 工料测量法是先计算装璜所属的各种原材料、人工时数，然后计算出直接费用，乘以综合系数后得出房屋装璜重新购置价格的方法。 这里需要注意的是：通过实地测量得到各类材料数量（面积）后，一般还要计算材料损耗，一般是5%。即评估计算时所用的材料数量＝测量得出的数量×1.05。简单举例如下：工料测量法 ? 建筑装饰装修价值评估的方法 建筑装饰装修价值评估的方法 工料测量法的优点是详实、准确，缺点是费时费力，并需要其他装璜专业人员的参与。 建筑装饰装修价值评估的方法 比较法 随着“菜单式”装修（小区开发商或住宅建设单位新建住宅时，委托设计单位推出每一种户型不同的室内装修方案，供住户选择）的推广，在今后的房屋装璜评估中可大量采用比较法。? 即选取相同地区、相同户型、相同“菜单”的室内装修为比较实例，加以修正后得出房屋装璜价格。其基本公式为：房屋装璜评估价格＝可比实例价格×装修日期修正×个别因素修正。? 比较法由于其方便、快捷、准确的优点，今后会成为房屋装璜评估的主流方法。 房屋装璜的折旧 和建筑物一样，房屋装璜折旧也包括时间折旧（物质折旧）和功能折旧。 时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装璜的使用性质、使用强度和使用年数正相关。 功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装璜材料更新导致装璜在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。 现在我国有关房屋装璜的折旧估算方法尚未出台，如今市场上较多采用的是加速折旧方法，最后留有20%的残值或者不计残值。 建筑装饰装修价值评估的方法-同行观点 观点1：装修存在周期短，款式受流行影响强等特点，一般商业使用期不超五年，以三年居多。宜采用类似财务上加速折旧的方