房地产金融总复习.ppt

第一部分主要介绍房地产金融基础知识和房地产抵押贷款的运作，特别是担保、质押、抵押和保证等贷款类型。 第二部分主要介绍房地产抵押贷款一级市场的运作，分别介绍个人住房贷款、房地产开发贷款、商业房地产抵押贷款和公积金贷款。 第三部分主要介绍房地产保险。 第四部分主要介绍房地产抵押贷款二级市场，即房地产抵押债权的证券化。 房地产业的特点 （一）房地产业投资大、借款多、周期长 （二）房地产市场受区域因素影响较大 （三）房地产具有投资和消费的双重性 （四）受国家政策和城市规划的影响 房地产金融的概念 广义的房地产金融是指利用各种可能的方法、工具为房地产业各相关部门筹集、融通、清算资金，提供相应服务的所有金融活动。 狭义的房地产金融就是金融服务于房地产业的行为。 金融是提供信用服务的专门领域。市场经济条件下，资金盈余者与资金短缺者之间的债权债务关系，是通过金融市场和金融机构来确立的。 在一个发达的信用经济体系中，中央银行、商业银行和非银行金融机构组成了完整的金融机构体系。 从房地产融资的目的来看，主要有房地产开发建设融资和房地产消费融资。 房地产开发建设融资主要是为满足房地产开发经营企业从事具体的房地产项目开发时的资金需求。 房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品（主要是住房）的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。 房地产金融的发展 房地产金融的发展形式，有建筑业协会、土地开发银行和公积金制度三个方面。 建筑业协会发源于英国。1775年，理查德·凯特雷在英国伯明翰开创了第一家互助性的建筑业协会。 资金来源渠道的多样性是建立完善和稳定的房地产金融市场的关键。 （一）保险公司 （二）各种公积金 （三）商业银行 （四）储蓄贷款银行 （五）互助储蓄银行 （六）抵押银行 （七）房地产投资信托公司 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 市场经济国家往往是通过银行金融手段，即利率手段调控房地产市场的。 利率变化对房地产的影响一般是反方向作用：即银行利率下降，有利于房地产发展；银行利率上升，不利于房地产发展。 由于利率下降，房屋经营、管理费用降低，银行贷款的债务负担变轻，更多的家庭能够达到贷款要求，所以这个时期也是房地产开发、销售较 旺盛的时期。 从繁荣期看，房地产业的繁荣期要比宏观经济高涨期来得迅速。 因为房地产业经过复苏期的准备后，其先导性产业的作用充分显现出来。在市场需求扩张的拉动下，房地产业迅速发展；同时，较充足的资金也会推动房地产业。 从衰退期来看，房地产业要早于和快于宏观经济。 因为房地产业的超前发展一方面可以满足宏观经济发展的需要，提前进入衰退期；另一方面，房地产业的发展是以社会经济各部门发展为基础的。当宏观经济衰退时，房地产的需求状况发生变化，房地产价格急剧下挫，使得房地产业的衰退比宏观经济来得迅速。 以企业的信誉为还款保证的——信贷。 “纯信用”关系 借款人在借款的同时提供一定的还款保证方式 ——担保贷款。 “泛信用”关系 担保贷款的4种基本形式 保证贷款：在贷款人出现违约时，由第三人提供保证和代偿的贷款方式。 质押贷款：指借款人或第三人将等价的各种凭证交给贷款行，作为贷款还款的担保而产生的借贷关系 。 抵押贷款：指房屋所有人或购买人将房屋或预购房屋作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行的借贷关系，它是担保贷款的方式之一，也是房屋担保贷款中最常见的方式 。 抵押（或质押）加保证贷款。 可设定为抵押物的房地产包括： ⑴依法通过出让、转让方式获得的国有土地使用权； ⑵企业、公司、经济组织或个人所有的厂房、仓库、办公楼、商店、宾馆、自用住宅等建筑物； ⑶依法获得的房屋期权； ⑷依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物； ⑸依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等地的土地使用权。 不可设定抵押的房地产 ⑴权属有争议或不清的房地产； ⑵已依法公告在国家建设征用拆迁范围内的房地产； ⑶用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产； ⑷列为文物保护的古建筑，有重要纪念意义的建筑物； ⑸被依法查封、扣押或采取其他诉讼保全措施的房地产； ⑹未依法登记领取权属证书的房地产； ⑺未经中国注册会计师确认已缴足出资额的外商投资企业的房地产； ⑻行政机构所有的房地产，政府所有、代管的房地产； ⑼耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律允许抵押的除外； ⑽划