房地产价格策.ppt

第八章 本章共分为以下三节内容 房地产价格相关知识 房地产项目定价（目标、方法、策略、流程） 房地产项目调价策略及调价技巧 房地产价格策略是整个房地产营销活动中的极重要的一个环节。通过本章的学习，大家需要掌握以下内容： 重点： 房地产价格种类；房地产价格组成部分； 房地产价格定价方法（成本导向法、需求导向法、竞争导向法、市场比较导法）； 难点： 定价流程、调价策略 第一节 房地产价格相关知识 一、房地产价格的特征 ■房地产价格与一般商品价格共同之处： 1.都称价格，都用货币表示； 2.价格都有波动，都受供求等因素的影响； 3.都要按质论价，优质高价，劣质低价。 ■房地产价格的特征 1.房地产价格实质上是房地产权益的价格。 2.房地产价格既可以表示为交换代价的价格，也可以表示为使用和收益代价的租金。 3.房地产价格是在长期考虑下形成的。 4.房地产的现实价格一般随着交易的必要而个别形成，交易主体之间的个别因素容易起作用。 二、房地产价格的表现形式： 1.建筑物价格、地产价格、房地产价格 ■建筑物价格有时称房屋价格。 ■地产价格又称土地价格，简称地价。 ■房地产价格又称房地产混合价。 注意:房价与建筑物价格的区别。 2.销售（买卖）价格和租赁价格 ■销售价格是指房地产的所有权和使用权同时进行市场转手的价格。 ■租赁价格是房地产商品在保持其原有的所有权关系不变的前提下，对房地产商品的使用价值实行分散出售的价格。 3.商品房的单价、总价 ■单价 主力单价 起价 最高价格 平均价格 ■总价 最高、最低总价 主力总价 车位总价 总价配比 4.名义价格、实际价格 ■名义价格 指在成交日期讲明，但不是在成交日期一次付清的价格。 ■实际价格 指在成交日期时一次性付清的价格。 5. 楼面地价 ■楼面地价又称单位建筑面积地价， 是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价格的关系为： 【例】有甲、乙两块土地，甲土地单价为700元/m2，容积率为5；乙土地单价为510元/m2，容积率为３。如果甲、乙两块土地的其他条件完全相同，哪一块地价要低一些？ 【解】地价高低应根据楼面地价水平判断： 甲地楼面地价＝甲地单价÷甲地容积率 ＝700÷5＝140元/m2(建面) 乙地楼面地价＝乙地单价÷乙地容积率 ＝510÷3＝170元/m2(建面) 可见，甲土地的价格相对来说要低一些。 6.现房价格和期房价格 ■现房价格指以现状房地产为交易标的的价格。 ■期房价格指以未来状况的房地产为交易标的的价格。 思考： 现房与期房的价格，孰高孰低？ 三、房地产价格的组成部分 土地取得成本（征用、拆迁、购买） 开发成本（土地和房屋的开发成本） 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 开发利润 直接成本利润率 =开发利润∕（土地取得成本+开发成本） 销售利润率 =开发利润∕开发完成后的房地产价值 例题解析 设某开发商获得一块土地的取得成本为4000万元，开发成本为6000万元，总的开发利润为2200万元，管理费用为1000万元；销售费用为1500万元，开发完成后的总房产价值为1.5亿元。 试求直接成本利润率；销售利润率。 计算结果 直接成本利润率=2200万∕10000万*100%=22% 销售利润率=2200万∕15000万*100%=14.7% 四 房地产价格的影响因素 请思考： 房地产价格的影响因素从哪几个方面考虑？ 1.房地产产品本身（个别因素） 自身投入 品牌、信誉、物业管理水平 权益是否完善 区位因素 四 房地产价格的影响因素 2.供求关系 供给：价格水平、成本、技术、 对未来的预期。 需求：价格水平、收入、偏好、 相对房地产价格水平、预期。 四 房地产价格的影响因素 3.经济因素 经济发展 居民收入 物价 通货膨胀 房地产投资和投机因素 △△ 四 房地产价格的影响因素 4.人口因素 人口数量 人口素质 家庭规模 5.政策因素 房地产法律法规政策 地方特殊政策 税收政策 金融政策 （2008年未来的政策预测） 第二节 房地产项目定价 一、房地产定价目标 （一）.房地产定价目标的含义 房地产定价目标指房地产企业确定房地产产品销售价格和调整价格水平的指导思想或依据，即房地产企业定价要达到的目的。 （二）房地产企业定价具体目标体现 ■房地产企业定价的目标主要有：