房地产市场的发展变革与管理创新.pptVIP

住宅产品的创新——推进住宅工业化生产， 建造长寿命楼宇 我国《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50～100年。然而，在现实生活中，国内建筑大多“三四十而夭折”。 所谓节能省地型住宅，所谓智能化住宅， 节能省地型住宅，强调新材料与新技术的运用，提倡节能、节地、节水、节材及有限资源和能源的可持续再利用。主要包括：住宅的用地规划、设计及采暖、空调、热水供应、炊事、照明、家用电器、电梯、通风等方面的能耗。节能省地型住宅的优势是：让能源更清洁；让节地、节材更到位；让生活更便捷、舒适。 就是利用系统集成方式，将现代计算机技术、现代控制技术等高科技，与各种建筑通过家居布线、远程计量、家电自动化网络系统联系起来，使住宅建筑物的结构、设备、服务及管理依据住户的需要进行最优化的组合，为居民创造一个安全、方便、舒适的居家环境。 要改变粗放型经营方式，向技术集约型转变 如全国每年因拆毁房屋造成数亿吨建筑垃圾需要存放，占用了宝贵土地资源；又如一些地区配制混凝土的黄砂现已十分紧张，挖掘砂石严重损毁河床，给一些水利工程带来重大隐患。 学习国外SI（Skeleton Infill）住宅技术 采用结构支撑体和填充体完全分离的施工方法，并结合我国国情发展“CSI”住宅：其支撑体柱梁地面结构部分，具有百年以上的长期耐久性； 其住宅内部的分隔墙、地板、厨卫及各类管线等填充体，可进行各种型号的标准化生产，然后在室内装配；并在使用中可根据需要而及时地更新和改造。 发展“CSI” 住宅是社会经济可持续发展的需要 第一，延长住宅寿命，节能节地节材节水，减少环境污染； 第二，它的实施，将会成为一个新的经济增长点，带动相关产业发展，可创造大量新的就业岗位，有效地拉动经济增长； 第三，倡导住宅空间的多变化、易分隔设计新思路，提倡空间的可改造性，建造集舒适性、安全性和耐久性为一体的现代楼宇。 * （二）土地市场管理创新 1?、在土地供应方式上进行创新,完善土地招拍挂制度; 2、加大闲置土地的处置力度; 3、盘活存量建设用地，节约集约用地; 4、国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，从4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。 国土资源部２２日明确要求，在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。国土资源部将于４月上旬向社会公布各地住房及保障性住房用地供应计划，各派驻地方的国家土地督察局将加大计划落实情况检查监管。 万汇楼 （三）财政政策 2009年，各级财政部门继续加大对保障性住房建设的支持力度。中央财政安排用于保障性住房建设补助资金达550.56亿元，比上年增加368.66亿元，增长202.7%。保障性住房建设不仅改善了民生，而且拉动了经济增长。 2010年，财政部门将进一步加大保障性住房建设投资力度。中央财政安排用于保障性住房建设的资金达到632亿元，比上年增加81.44亿元，增长14.8%。同时，落实好有关税费减免的优惠政策，促进廉租住房建设和棚户区改造。 （四）房地产税收管理创新 1、房地产税制改革的创新----物业税 2、房产税---是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。 房产税的特点：（1)征收范围限于城镇的经营性房屋。 （2)从价计征 房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，年税率为1.2%；按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。 (3)区别房屋的经营使用方式规定征税办法，个人所有非营业用的房产免征房产税。 三 、房地产市场供求分析与预测 （一）房地产市场的需求 （二）房地产市场的供给 （一）房地产市场的需求 1、房地产市场需求因素分析 2．因素间的相关性分析 3．房地产市场需求模型的构建 1、房地产市场需求因素分析 需求因素包括非农业人口、生产总值、财政支出、人均可支配收入、居民消费水平、商品房价格、人均住宅使用面积、商品房销售面积、商品房销售额、商品房价格指数、住宅价格指数等。 （1）模型的初步估计和检验 在模型的构建中，以商品房的销售面积作为需求量函数，以七个因素作为自变量。定义非农业人口（NAP）为x1、生产总值（GDP）为x2、财政支出（FP）为x3、人均可支配收入（CROP）为x4、居民消费水平（ELOD）为x5、商品住房价格（POCH）为x6、人均住宅使用面积（EAOP）为x7、商品房销售面积（SAOCH）为y。 假设需求函数为： 用最小二乘法估计得 （2）利用主成分