价值链的房地产企业核心竞争力构建-new.pdfVIP

第一章 绪论 第一章 绪论 1.1 研究背景 在我国计划经济时期，国家承担着对集体乃至个人统筹规划的职责，在社会 事务管理过程主要推行配给制度，凭票购买商品便是这一制度的鲜明体现。具体 到在个人住房方面主要是通过工作单位，推行福利分房制度，不存在住房商品化 的意识和思想[1][2] 。改革开放以后，市场经济思潮开始涌入内地，个人住房方面 也出现巨大改变，住房开始由分配转变为购买，由此使得房地产行业的逐步兴起 和发展。1988 年，我国修正宪法，允许土地使用权转让，从法律上为房地产发 展提供了条件，奠定了房地产发展的法理基础。此后，房地产行业的市场化进程 逐步推进，并在上海首开商品房政策的运行先例，取得了较好的效果，积累了一 定经验。随后，在中央支持下，这一政策开始逐步在全国推广，推动了房地产行 [3][4] 业的发展与进步 。据统计，2013 年的全国房地产开发投资额是2004 年的3.5 倍，期间的年均增长速度达到了惊人的21.5 ％。同年我国房地产开发投资总额达 到86013 亿元，比上年增长 19.8%，商品房销售面积达130551 万平方米，比上 年增长 17.3%，到位资金122122 亿元，比上年增长26.5% （数据来源：2013 年 国民经济和社会发展统计公报，国家统计局）。政府的统计数据显示：我国的城 市人口在2011 年首次超过农村人口。预计在未来20 年，随着城市比率的不断提 高，平均每年将会有 1500 万农民转化为城镇人口，这批人群必将带来对于住房 的巨大刚需。因此，在未来较长的一段时间内，可以预见中国的住房需求还将继 续维持在高水平。 如上所述，在未来的一段时期内，受我国城镇化进程推动，房地产行业仍将 面临较大需求，但同时从行业内部来看，房地产企业的竞争将更为激烈。房地产 企业近几年发展迅速，企业个数由2009 年的 80407 个上升到 2012 年的 89859 个，其中以内资企业为主，占房地产企业总数的90% 以上，国有企业数量逐年下 降，私人企业数量呈上升趋势。房地产企业投资经营情况总体保持增长趋势，商 品房销售面积由2009 年的94755 万平方米上升为2012 年的111303.65 万平方米， 其中住宅销售面积由86184.89 万平方米上升为98467.51 万平方米，增速较快； 销售额由2009 年的44355.17 亿元增加为2012 年的64455.79 亿元，其中住宅销 1 第一章 绪论 售额由38432.90 亿元增加为53467.18 亿元。然而，房地产企业资产规模较小， 以2012 年为例，房地产企业总规模351858.65 亿元，平均每个企业39156.75 万 元，负债率较高为75%左右，过度依赖银行信贷（数据来源：中国统计年鉴2013 ）。 从以上数据可以看出，我国房地产行业发展较为迅速，房地产企业虽存在问题但 总体发展较快。 必须指出，我国房地产行业长期以来的经营与赢利模式都是以资源为核心的 粗放形式，且许多资金在流入房地产行业的过程带有浓厚的跟风与盲从色彩。很 多房地产企业急于追求短期利润和快速回报，并无清晰的战略规划与明确的长远 目标，更缺乏对房地产行业价值链的深入分析，还远没有形成培育企业核心竞争 力的基本意识，以致在2008 年金融危机爆发后便受到了极大冲击，使得各级政 府出台多项政策加以扶持和保护，这从侧面反映了我国房地产企业面对竞争性市 场的脆弱性[5][6] 。近年来，我国房地产业虽然在四万亿计划的刺激下迅速复苏并 达到新的增长高峰，但为了遏制房价飞速上涨的态势，政府相继出台了国八条、 国十条等一系列针对房地产行业的政策与措施，央行也对房地产信贷做了严格要 求，收紧房地产企业的贷款指标，提高房地产企业的贷款门槛，股票上市、发行 债券、外资注入等其他房地产融资渠道也受到严格的法律限制，使得房地产企业 面临新的竞争环境。在这种形势下，房地产企业势必要改变以往粗放式经营发展 模式，深入分析房地产行业的价值链，确定房地产行业竞争优势的源泉所在，培 育房地产企业的核心竞争力，这将是我国房地产企业实现可持续的发展的必经之 路，也是地产公司在新形势下转型的必然选择。 1.2