秦皇岛区域7月份市场报告1043132048.docVIP

秦皇岛旅游地产市场调查概况 一、秦皇岛旅游市场： 根据07年底公布的06年统计公报显示：秦市全年接待国内游客1407万人次，比上年增长8%；接待境外游客19.96万人次，比上年增长11%。旅游总收入77.94亿元，增长13%；旅游外汇收入1.02亿美元，增长19%。 可见，05-06年秦楼市呈明显增长的趋势，且幅度较大，06年为最火爆的一年，新批预售和实际销售面积均有大幅度增长。至07年，受宏观政策影响，同比减幅较大，预计08年受政策影响深度加大，楼市观望气氛浓厚，总体成交量将会出现进一步萎缩。 据统计数据显示，秦05-07年商品房总批准预售面积769.78万平米，将统计出的22个在售滨海度假类产品总开发面积累计253万平米，除去部分项目中本地居住需求定位面积，预计秦05-07年滨海度假产品商品房总批准预售面积150万平方米，占秦楼市总体开发量的20%左右。 据统计数据显示，秦05-07年商品房总体销售面积579.15万平方米，暂排除普通住宅同滨海产品消化速度差异的影响，参考滨海度假项目占全市总开发量20%的比例计算，预计05-07年，秦滨海度假类产品总销售面积约为115万平米，年均消化速度接近40万平方米。 三、滨海度假类产品的板块划分 秦皇岛滨海一线长126公里，有着丰富且优良的海水、沙滩旅游资源。按照行政及旅游片区可将秦市旅游片区划分为以下几块： 1、山海关区：古长城与旧民居占据了大部分优势资源，可供开发地块少，拥有海景项目仅一个假日蓝湾，其产品包括公寓和别墅两种。 2、海港区：主城区配套完善，但缺乏休闲度假类旅游产品和旅游氛围，项目定位纯居住较多，产品形式包括公寓、酒店式公寓、别墅。在售项目4个：金海湾森林逸城、湾海一号、秦皇国际中心、阳光海岸。 3、北戴河区：此区域优势资源基本被国家、地方、企事业单位占据，现有部分开发项目但均无任何海景景观。此区域内现有4个在售项目，以别墅类型产品为主，辅以少量度假公寓，区域内项目产品定位相对较高。在售项目4个：红屿别墅、御墅龙湾、长岛别墅、浅水湾别墅 4、南戴河、黄金海岸区域：此两区域开发时间晚，缺乏生活配套设施且季节性因素很强。区域内多酒店、企事业单位度假场所，但给地产商所留开发空间较大，目前在售项目13个，产品形式以高层酒店式公寓为主，产品定位中端，少量高端定位的低密度住宅产品，无别墅类型项目。区域内旅游氛围浓厚，是目前秦市旅游地产热点区域。在售项目13个：戴河庭院、蓝湾观海公寓、海岸别苑、金海岸、倚海45度、碧海蓝天、黄金海岸假日公寓、海岸星期天、海景龙苑、圣淘沙、临海路一号、海绵、澳景蓝湾。 四、项目开发体量 　 项目 区域 产品 体量 总体量 已售 项目储备 　 　 　 　 　 　 　在 售 项 目 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 假日蓝湾 山海关区 公寓、别墅 9.2 　 　 森林逸城 海港区 公寓、别墅、酒店 110 　 　 湾海一号 海港区 高层住宅、公寓 14 　 　 秦皇国际中心 海港区 高层住宅、公寓 16.9 　 　 阳光海岸 海港区 高层住宅 6.6 　 　 红屿别墅 北戴河 别墅 8.8 　 　 御墅龙湾 北戴河 别墅、公寓 7.46 　 　 长岛别墅 北戴河 别墅 4.5 　 　 浅水湾别墅 北戴河 别墅 2.26 　 　 戴河庭院 南戴河 低密度住宅 7.8 　 　 蓝湾观海公寓 南戴河 高层公寓 1.08 　 　 海岸别苑 南戴河 别墅、公寓、酒店 1.4 　 　 金海岸 南戴河 高层公寓 8.3 　 　 倚海45度 南戴河 高层公寓 6.41 　 　 碧海蓝天 南戴河 别墅式公寓 6.66 　 　 黄金海岸假日公寓 黄金海岸 高层公寓 4.9 　 　 海岸星期天 黄金海岸 高层公寓 1.77 　 　 海景龙苑 黄金海岸 高层公寓 2.4 　 　 圣淘沙 黄金海岸 高层公寓 5.2 　 　 临海路一号 黄金海岸 高层公寓 2 　 　 海绵 黄金海岸 高层公寓 10 　 　 澳景蓝湾 黄金海岸 高层公寓 18.88 　 　 总计 256 　 　 启动期项目 合生爱澜岛 北戴河区 别墅、公寓 76 　 　 项目位于辽宁绥中县，预计09年开盘销售 由上表可见，目前项目体量最大的为海港区金海湾森林逸城项目，其总体体量为110万平米，预计度假需求客户占20%左右，达22万平米，20万平米以上项目仅此一个；10-20万项目3个；5-10万平米项目11个；5万平米以下项目7个。可见秦市旅游地产单体项目规模均较小，缺少复合型大盘项目，一般仅配套会所作为项目活动场地，除此之外仅6个项目拥有所谓私属海滩，缺乏社区内、公共、旅游配套设施。如