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连锁企业选址研究 2010-06-24 作者：姚俭 点击率：18 ?????? 零售行业有这样一种说法：一家零售企业成功的三个主要因素是选址、选址、还是选址。这说明了选址在整个企业运营中的重要地位。对于连锁企业来说，选址是否成功，很大程度上决定了新开的连锁店能否有良好的盈利甚至能否生存下来。 ?????? 但如何进行科学选址呢？基于对连锁行业一些标杆企业的研究，我们发现，连锁行业的选址一般分为两个步骤：一是选择商圈，二是选择位置。一个优良的商圈，会带来高匹配度的潜在客户，并带来商店的最终销售。而位置的确定，则形成了最终的销售点。 先考察连锁餐饮业。 麦当劳选址遵循以下思路。首先进行商圈调查和资料收集，包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平，并研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。然后对商圈中具体的物业地点进行评估。包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置和合理选择。在了解租金价格、面积划分、工程物业配套及权属性质等基础上，进行营业额预估和财务分析，最终确定是否选择该位置。 肯德基的选址采用相似的方法。首先，肯德基通过打分划分商圈，如市级商业型、区级商业型、定点（目标）消费型、社区型、旅游型等。在商圈划分基础上，既要考虑肯德基自身的市场定位，又要考虑商圈的稳定性和成熟度，本着稳健原则，选择成功率最高的商圈，保证开一家成功一家。选定商圈后，要确定商圈内最主要的聚客点所在地，在聚客点附近优先选择。然后，测量确认聚客点附近的人流动线，具体选点时一定要考虑人流的主要流动线不会被竞争对手截住，也即要先于竞争者拦住潜在客户。以此确定最终的店址。 再看一下家电连锁业。以苏宁国美的选址方法为例。首先是商圈的选择。对商圈有4个要求： 1.??????? 商圈位于城市或区域的商业中心区，周边可辐射人口10万以上，区域商业气氛浓厚，客流量大 2.??????? 周围商业企业集中且较成熟，各种商业业态较丰富且较具规模，区域周边有附加值更高的业态存在，如大商场、大超市等 3.??????? 商圈辐射范围在1-3公里以上，如内部有大型免费停车场，辐射范围可达到10公里 4.??????? 商圈靠近或位于交通枢纽旁，例如地铁口、公交车站或繁华的十字路口等交通便利之地 其次是在商圈内具体确定地址。主要考虑5点。 1.??????? 商业街临街商铺（一层最佳），如果在具有较大商流的大型商场或大型超市内部或附近更好 2.??????? 经营房屋面积为3000-10000平米，楼层原则上不超过三层 3.??????? 门前有开阔的广场、人流通道和足够的停车场地（至少20-50个机动车停车位） 4.??????? 处于人流方向的正向位置，可视性好 5.??????? 周边500m内没有直接竞争对手 手机零售业的选址方法也类似。首先是商圈的选择。主要考虑3类商圈。 1.??????? 特定市场（手机、IT一条街）、城市的黄金地段,有大客流量的街道或大商场、或设在专业的家电卖场附近是首选 2.??????? 其他社区密集区 ,大型社区，商业活动频繁、人口高度密集区、客流量多的街道、交通便利，人群聚集的场所 3.??????? 商圈靠近或位于交通枢纽旁，例如地铁口、公交车站或繁华的十字路口等交通便利之地，周边人群进出交通便利 对位置选择普遍有4个要求。 1.??????? 商业街临街商铺，如果在具有较大商流的大型商场或大型超市内部或附近更好 2.??????? 人群聚集，人流便利的位置，房屋标志醒目，能引起足够的注意力 3.??????? 处于人流方向的正向位置，可视性好，店面形象开阔、结构方正，容易引起注意 4.??????? 门前有开阔的广场、人流通道和足够的停车场地 ?????? 通过对不同行业选址经验的分析发现，对于标准型连锁企业而言，“商圈”和“位置”是选址时需要重点关注和研究的因素。此外，各行业选址还应注重行业的特点，例如沃尔玛等超市连锁企业，会比较关注建筑物的层高及停车场的配备；迪信通等手机连锁卖场则会注重卖场所处商圈的行业聚集性以及卖场前面可供路演促销的场所。各行业在选址时，都需要关注自身的特点，以便使销售与目标客户群相匹配。 ?????? 各行业的选址要素可以归纳如下： ?????? 首先是商圈的选择。商圈的选择决定了销售渠道是否能够聚集足够的人气，是销售成功与否的关键要素。 ?????? 其次是位置匹配。位置的匹配度在很大程度上决定了销售渠道是否能够成功截住人潮，是入店率提高的关键，是终端销售成功与否的必要要素。 ?????? 掌握了以上方法，我们就可以为各类连锁店进行选址规划了。 ?????? 比如，某医药连锁企业，想发展连锁药店。 ????? 在商圈选择方面，它需要考虑的要素有商圈覆盖区域人口数、覆盖区