中原地产闽泰滨海之窗项目定位建议.pdf

中原地产闽泰滨海之窗项目 中原地产闽泰滨海之窗项目 中中原原地地产产闽闽泰泰滨滨海海之之窗窗项项目目 定位建议 定位建议 定定位位建建议议 第一部分 市场调研分析 一、近期片区市场热点 1、总体市场分析 七月份，我市商品房预售面积为72.5万平方米，继6月份 4 5 之后继续保持良好的态势，相对于 、 月份都有大幅增长， 比上半年平均每月63.6万平方米上升14％。 从预售商品住宅的结构来看，均价在每平方米6000元以 42.52 6 上的住宅预售面积占总预售面积的 ％，与今年 月相比 上升0.94个百分点，和今年上半年相比上升了8.84个百分点， 表明我市住宅的消费水平在不断上升。 6 通过分析本月各区住宅销售情况可以发现，与 月份相比， 只有福田区住宅销售面积增长了36.9％，均价也相对上升，而 其他五区的销售面积及均价均有所下降。 2003年前四个月，南山区在批准预售面积方面超越福田 区，跃居全市第一位。南山区房地产的迅猛发展主要依靠华侨 城、后海和前海三大片区鼎力而为。 2、片区市场分析 2-01、商业新中心提升居住质量 这两年，由于华强北商业空间的日益缩小，华强北品牌商家纷 纷进驻南山中心区附近。两年前，曼哈首次将分店开在南山，最近 儿童世界也在南山开了分店，友谊城分店不久将在保利城露面，加 上多年来海雅百货、姊妹城百货以及各种国际品牌超市的入驻，南 山中心区，已经逐渐形成了罗湖东门、福田华强北之外深圳的第三 个商业中心，而南山相对较高的人均GDP 也预示了这些商业中心将 有自己的发展前途。商业中心的集聚、时尚概念的形成，无疑提升 了楼盘的居住质量，刺激着周边楼盘人气的聚集。 2-02、山南已成为深圳房地产的主战场 到目前为止，南山中心区可转让土地已转让超过七成多。2002 年的“十强企业”其中中海、华侨城、招商、卓越、京基、振业等 6 2003 10 家企业的项目重心都在南山。 年第一季度“楼盘销售前 名”， 无论是按金额，还是按面积，南山都占据绝对多的优势，事实表明， 目前南山已成为深圳房地产的主战场。 2-03、中小户型走旺，豪宅市场乏力 南山一直是深圳的高新技术基地和教育基地，由于高新区开发 越来越热，而高新技术企业里基本上都以年轻人为主，这就衍生出 了一个庞大的楼盘需求市场。所以，近年来，南山特别是南山中心 区一直处于楼盘的春天。呼应这一市场需求南山中心区目前在建项 目大部分是以两房、三房为主的小盘或中盘。 2-04、南山商业中心区规模效应及板块轮动效应在减弱 南山商业中心区前所未有的销售良好势头，成因主要是后海和 前海房地产市场两在板块轮动所带来的规模效应，“到后海置业去”、 “到前海置业去”已成为近几年深圳人置业的一个潮流，因此后海、 前海的知名度提高了，形成了气候。 但随着后期政府对后海住宅开发的控制，片区住宅供应量在逐 步减少，导致片区住宅紧俏的同时相应降低了规模效应。 2-05、片区项目宣传成本拉升 “海湾决战”产生滨海16强，16强建筑面积至少都在15万平 方米以上，初步统计滨海16强加起来的已取得预售证的销售面积接 近300万平方米，碧海云天、鼎太风华、阳光棕榈园、星海名城、 蔚蓝海岸、海月二期、阳光带海滨城、泰华、百仕达项目、金域蓝· 湾、翠堤湾、漾日湾畔等滨海大盘云集，至使短期内滨海楼市供应 大增，竞争的结果是各楼盘宣传规模几乎都比较大，由此滨海大盘 宣传成本被大大拉升，如碧海云天一、