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首创奥莱房山项目设计管理中的成本控制案例 北京首创奥特莱斯房山置业有限公司开发的首创芭蕾雨项目，位于北京房山长阳镇，建筑规模37万，其中住宅规模21万，商业规模17万，其中商业部分两期开发，一期11万，二期6万。 对于此项目的整体设计委托在4个月内基本完成，从初设到施工图设计直至招投标过程中，局部施工图设计经历了数次成本优化处理，主要包括几项内容。 一：住宅部分 1：地下室户型方案优化 房山项目住宅部分，现状场地标高平均比市场道路规划标高低1.2m，从项目现状实际条件，减少场地回填土量的成本控制初衷想法出发，项目提出了增加住宅地下室户型的方案，而此方案也直接制约到场地高程设计、住宅部分正负零标高的确定、车库形式的确定、结构基础形式、场地回填土量及市场售卖形式等众多方面，因此此次论证综合技术、成本及市场认知度等多方面的因素，请清华设计院提出了五种方案，并进行了综合比较论证。 “方案一” 车库单建，减少了住宅部分全地下室的人防面积，但相应带来车库全地下室增加人防面积30%，即造价增加21000*30%*1500=945（万），且造成30%车库面积没有产权无法售卖，若车库单平米售价2000平米，则损失2000*30%*21000=1260（万），因此考虑做半地下室车库（方案二~方案五），且车库标高确定为1.40m（后期跟人防部门进一步沟通）做半地下车库不计人防面积，且住宅标高相对于车库标高确定为1.70m（相对于市政路面设计标高），在限高30m范围内。因此也可排除方案四（结构形式也无法实现）。 以下综合比较方案二、三、五，半地下车库部分结构形式相同，可仅就住宅部分做比较。 由于场地承载力的原因，住宅基础形式选为筏板基础外包卷材防水形式，且竖向构件及基础底板三种方案相同，则三种方案的差别在于： “方案二”地下室全部回填，回填土方量接近12万立方米，费用近12X30=360万，且回填土地面夯实难度大，容易造成后期地面沉降，地下室无收益。 方案三：为解决方案二存在的回填土沉降问题，首层做钢筋混凝土楼板，增加钢筋混凝土量约3500立方米，增加费用约3500X1100=385万元，同时也减少了回填土方量，较方案二增加费用约25万，但形成地下空间浪费，没有收益。 方案五：综合方案二和方案三，地下空间作为后期可使用地下室来建造，增加地下室初装修，花园土建做法及设备配套费用，但可作为市场销售卖点，例如：赠送地下室及前后花园等来平衡此部分增加成本，市场调研报告详见附件1。而做出地下室空间，若作为产权申请则需补交每平米1200元土地出让金，合计1200X23000=2760万元；若不做产权处理，拟将地下室空间在图纸设计中做为设备夹层标注，层高要求需小于2.2米，为满足验收要求，需将地下室回填土至层高小于2.2米处，需增加回填土方量，即作为完全满足验收要求的赠送地下室部分，较方案二将增加约216元/平米（详附件2：合约部估算表）。 比较市场部比较保守的溢价方案二，做出赠送地下室或花园的住宅方案比较赠送平层花园的方案二将带来至少2375-600=1775元/平米的溢价，即收益为1775-216=1559元/平米。 因此综合比较以上方案，拟确定方案五方案，请各中心各部门予以校核评定。 附件1：首奥房山项目地下室溢价估算 测算样本说明：本方案均以项目整体均价14700元/平米，户型面积90平米，层差300元/层，地面首层13500元/平米，溢价比以地面首层为基础溢价。 地下室分双向采光、南向采光、北向采光三种产品，均为销售面积等大地下室，且另赠送下跃式庭院（下跃1.3米），平均面积为25-28平米，双向采光赠送南北庭院各一、南采光赠送南庭院、北采光赠送北庭院 综合考虑产品创新、市场接受度，区域客群承受力等因素，方案I-A较为乐观、激进，溢价比例分别为：双向采光28%、南向采光22%、北向采光15%；方案I-B较保守，溢价比例分别为双向采光24%、南向采光20%、北向采光12%；方案II为赠送平层花园，单价溢价600元/平米，即5.4万赠送平层花园一套（双向采光两套），面积区间为25-28平米。 赠送部分均无产权、且使用权将来在合同里不与客户做约定，以避免法律纠纷。 方案五 I-A 户数 户数比例 溢价比例 总价溢价（万元） 单价溢价（元/平米） 单套溢价（万元） 双向采光 I期 18 10.23% 28% 884.52 3780 34.02 II期 8 4.55% TOTAL 26 14.77% 南向采光 I期 36 20.45% 22% 2245.32 2970 26.73 II期 58 32.95% TOTAL 84 47.73% 北向采光 I期 26 22.73% 15% 1202.85