注册会计师考试《经济法》考点解读第04章 合同法律方案11.doc

第四章 合同法律制度（十一） 第八单元 租赁合同 【考点2】房屋租赁合同的司法解释 3.承租人的优先权（2011年多选题） 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 （1）出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。 （2）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（2014年案例分析题） 【解释】根据物权法定原则，承租人的优先购买权不属于法定物权种类，出租人未通知承租人即将租赁房屋出卖给第三人时：（1）出租人与第三人之间的房屋买卖合同有效；（2）出租人应向承租人承担赔偿责任。 4.承租人不享有优先权的情形 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持： （1）房屋共有人行使优先购买权的； （2）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的； （3）出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买的； （4）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 【相关链接】按份共有人将其份额出让给共有人以外的第三人时，其他共有人在同等条件下，享有“优先购买权”。 【例题·多选题】甲承租乙的住房，租期未满，乙有意将该住房出售。根据合同法律制度的规定，下列表述中，正确的有（ ）。（2011年） A.乙应在出售之前的合理期限内通知甲，甲在同等条件下享有优先购买权 B.如果乙对甲隐瞒情况，将房屋出售给丙，甲可以主张乙、丙之间的房屋买卖合同无效 C.如果甲放弃优先购买权，当丙购得该住房成为新所有人后，即使租期未满，也有权要求甲立即迁出该住房 D.如果乙的哥哥丁想要购买该住房，则甲不得主张优先购买权 【答案】AD【解析】（1）选项A：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有在同等条件下优先购买的权利；（2）选项B：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；（3）选项C：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；（4）选项D：出租人将房屋出卖给近亲属（包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女），承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。 5.房屋租赁中同住人的权利 （1）承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。 （2）承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、被宣告失踪或者被宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应当支持。 第九单元 融资租赁合同 【考点1】融资租赁合同的认定及效力 1.《合同法》的规定 融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。 【解释1】融资租赁关系：（1）三方当事人：出租人、承租人、出卖人；（2）两个合同：融资租赁合同、买卖合同。 【解释2】出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。 【解释3】在融资租赁合同中，承租人解除合同的权利应当受到一定的限制。在合同有效期内，承租人无正当、充分的理由不得解除合同。 2.司法解释 （1）售后回租 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以“承租人和出卖人”系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。 【案例】甲上市公司为盘活自己的资产，首先将其机器设备作价8000万元出售给乙融资租赁公司（乙公司取得该设备的所有权），然后甲公司再将该设备从乙公司回租。根据双方签订的融资租赁合同，租期为5年，甲公司（承租人）每年向乙公司（出租人）支付2000万元的租金；租期届满之后，该设备的所有权归甲公司所有。在本案中：人民法院不应仅以“承租人和出卖人”均为甲公司为由认定不构成融资租赁法律关系。 （2）行政许可 根据法律、行政法规的规定，承租人对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，人民法院不应仅以“出租人”未取得行政许可为由认定融资租赁合同无效。 【考点2】租赁物的交付 1.《合同法》的规定 出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择与出卖人订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向“承租人”交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。