中外资产评估准则郭化林第7章欧洲评估准则幻灯片.pptVIP

4 应用声明 4.1 专业评估师是向委托方报告该财产一定基础上的价值意见。建筑物的能源效率可能是财产相关的数值，但相关的能源成本将是评估的一部分。 4.2 凡估值正在准备建设、出售、出租或者与新的承租人相关的财产，评估师在估值时应当考虑EPC评级和任何显著的建议。 4.3 特别。当考虑财产与能源效能证书时，评估师应当考虑相关的评级和建议，以发表其对被评估财产市场价值的意见；当要求提供意见或协助是否构成“大整修”的成员国已经采用了基于成本和价值的选项时，评估师应当：（1）判断建设物所需的翻新是否足以引发其所需的最低能源性能而升级；（2）根据评估师的技能和委托，并得到一个有信誉的评价或建议，估算客户升级的成本，使客户做出明智的决定。 5 评注 5.1 概述 5.1.1 最相关的财产评估指令要求成员国建立：在综合能效标准基础上，每栋建筑的均热特性和可再生能源系统是：为每个成员国的所有建筑物设定；实施不仅为新建筑，也包括现有建筑物的“重大更新”；能源效能证书（EPCs）。 除此之外，要求到2021年，所有的新建建筑满足“近零能耗”规定，并规定对较大的供暖和空调系统建立定期检查制度。 5.1.2 评估师应当了解财产所在成员国应用的有关规定。 5.2 新建筑-近零能耗 5.2.1 各成员国应确保： （1）到2020年12月31日，所有新建筑都应接近零能耗建筑；（2）2018年12月31日之后，公共机构占用和拥有的新建建筑应近零能耗建筑。 5.2.2 这是一个严格的义务，尽管有关规定允许成员国不适用于“具体和合理”的情况，且在建设中的经济周期成本效益分析是负的。 5.3 现有建筑物和“重大更新” 5.3.1 能效标准是对现有建筑物而设置，对于“重大更新”引发的，指令并不需要实施节约。 5.3.2 “重大更新”。序言指出，“现有建筑物的主要翻新工程，无论其规模大小，应当符合成本效益的措施，以提高能效。 5.3.3 “各成员国应采取必要措施，确保对建筑进行大型翻新工程，建筑或改造部分的能耗性能升级，以满足最低能源性能要求......”（第7条）。 5.3.4 评估师可以通过关注评估对象是否属于指令规定的“大整修”范围，进而以满足当前的能源性能标准。该指令规定了两个选项，每个成员国通过选择它的测试来确定评估对象是否为“大整修”资产。“大型翻新工程”是指一个建筑物的改造：（a）涉及建筑围护结构或建筑技术系统改造的总成本高于建筑价值25％，不包括该建筑物所在土地的价值；或（b）建筑围护结构表面的25％以上经过翻新。成员国可以选择适用的方案（a）或（b）。 5.3.5 评估师须应当知晓哪个选项已被有关成员国选中。 5.3.6 扩展是否构成翻新的应如实解释。 5.3.7 对于选项（a），指令没有指定评估的价值基础，其“价值”被默认为是“市场价值”，按照EVS1评估，除非有充分的理由采取另一个基础。建筑物的使用期与这样的评估无关，它是将排除建筑物土地价值后的价值与成本相比较。这意味着在多数情况下，这种测试似乎需要为那些通常只能与它相关土地出售的任何建筑物作出两个估值：建筑物与土地一起出售；相关土地上无建筑物（可能是任何开发价值）。由此产生的净值，然后与拟建工程的成本进行比较。成本与价值的概念不同，特别是对建筑的改造，测试要求升级建筑物节能性能工作增加的价值不超过建筑物价值的25％。 5.3.8 选项（b）则需要进行评估：建筑物外部总面积，包括墙壁和屋顶；多少面积需要改造。这可能意味着一个纯粹的内部改造将不会被选择（b），而会选择（a）。 5.3.9 基于成员国的测试，如果改造是“主要的”，指令赋予各成员国自由决定它是否是整个建筑物或只是其改造的一部分升级到最低能源性能标准。评估师应当知晓这一规则。 5.3.10 当成员国选择选项（a）时，评估师应当：（1）判断建筑物的翻修是否足以引发建筑物达到最低能源性能，因此升级；（2）根据评估师的技能和委托，估算并得到一个有信誉的评价或建议，以获取升级的估计成本，使客户可以做出明智的决定。 5.4 能源效能证书（EPCs） 5.4.1 EPC是经批准的建筑物能源效率检查员采用认可的评级标准、比较和提出改进咨询建议的评估记录。该评级将以一个字母或数字显示建筑物的热力特性和对可再生能源（2009/28/EC）的依赖程度。一个EPC的有效期不超过十年。 5.4.2 拥有有效的EPC是建筑物施工、出售或租赁给新租户及公共当局占用面积超过500平方米的法律要求，一个有用的面积占用公共机构所有建筑物的法定要求。“能源效能证书或其副本应当显示给新租户或买家，并移交给买方或新租户。” 5.4.3 房地产市场EPC政策的目的在相关指令中描述为：建筑物或建筑单位的准买家和租户，应得到有关能源性能证书改善及其节能建议的正确的信息……能源