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转引 江华春晓农贸市场产权销售方案 江华春晓农贸市场产权销售方案一、农贸市场概况 农贸市场是春晓市场的底层部分，位于湖南省江华县(地级县)中心城区商业核心地段，东至春晓商场，南至春晓路，西至居民住宅，北至教邮小街，土地面积约8000㎡；总建筑面积约26000㎡，底层为农贸市场，1-3层为综合市场，市场结构为全框架。 春晓市场内设有电梯、中庭阳光休闲天井、停车场等方便购物的便利设施。 改建后的农贸新市场约6500㎡，是江华县最具规模的批发零售商业综合市场。 农贸市场需要进行销售的部分：总建筑面积3500㎡，161内摊位，20个市场门面店。具体分割数据另行计算。 县政府委托市场服务中心聘请具备管理的商业公司共同对市场进行管理，实行统一规划、统一装修、统一招商、统一经营，力争在进行全面改建后，打造成江华县的菜蓝子形象工程。 该项目属经营良好的农贸市场项目，是江华目前规划最大，经营状况最好，租金收入最高的一个成熟的农贸市场，周边可受益人群整个江华县城。 二、销售概要 销售标的：本案考虑销售的是摊位及门面的产权销售。在产权销售方案上，与客户签三份合同。第一份：购房人签订《农贸市场产权买卖合同》、第二份：需要出租的同时签订《农贸市场委托出租协议》第三份：购房人签订《农贸市场管理公约》。 付款方式：1、由于是产权销售，需要配合银行按揭加快销售力度。2、如果采取一次性付款方式，那么在折扣上给予吸引力度大的优惠。 无论上述哪种付款方式，必须考虑到在实际操作上应注意摊位总价问题，面积不宜太大，否则客户资金压力大，将不利于本案的销售。 销售方式：由于市场内摊位传统上一直采用每延米收取租金的方式，因此本案宜采用使用面积销售方式，即按实际使用面积销售，不计公摊部分。 摊位租金：调研显示，之前市场在改建前的经营状况良好，商户入驻率95%以上。所以建议在招商方面采用3年一签的方式，同时好的摊位存在转让费现象。现市场内租金最贵的为门面，其次为肉类摊位、加工类摊位，然后为蔬菜类的摊位，最后为水产类摊位。 三、定价方案 (一)定价原则 1、根据经营业态定价：由于本案销售的是摊位产权，目标客户群多为现有市场经营户及其周围的人群。该目标客户群熟知市场经营状况、及各经营品种租金状况，因此在定价要予以考虑，建议将肉摊与副食品、水产区的售位拉开，即提高肉摊等摊位售价，拉低副食品、水产的摊位售价。 2、根据经营位置调价：在拟订好每个经营业态的基价后，根据位置好坏再予以调整价格。即头摊位置加价20%-50%，中间摊位保持均价。 3、四舍五入定价：拟订价格后四舍五入取整，并考虑可能情况下微调，如9000元/㎡可调为8980/㎡。如此类推。 (二)调价原则 1、内部认购期只跟客户介绍各铺位均价，具体实行一铺一价，为日后提价预留适当空间。 2、配合推广之五环夺金方案，以周为单价进行提价，每过一周提价2%，直至取消价格优惠。 (三)具体定价方案(该定价在总价6500万基础上进行测算，并根据我方人员进场后,在江华的二次市场调研后确定，然后在此基础上以铺位级别再进行调价) (四)按经营面积计算(平方米)： 摊位定价、菜区摊位、水产区摊位：以肉摊价格为最高，我公司建议以前期认筹方式发卡形式进行内部认购，客户凭优惠卡购房优惠； (五)价格附表我方入场后15天完成。 四、推广计划 (一)第一阶段：内部认购期活动(第一周) 针对客户：售楼部交付使用后第一周，首先针对内部客户进行认购。 主要方案：发行认购优惠卡仅限100张。一张优惠卡仅限优惠五个铺位。一人仅限购一张优惠卡。持卡可享受购铺九折优惠。交纳2000元订金可认购优惠卡一张。 主导意图：通过内部认购，让市场内经营户优先认购。通过内部认购，让市场内经营户享受九折优惠。通过内部认购，让市场在经营户中形成良好的口碑。 具体操作：头摊及其它最好位置在定好价后采用抽签方式决定买方，体现公平、公正性。(头摊允许多个买家认购，根据认购人数量进行抽签，以决定最后认购者)，其它摊位采用开盘之日排队认购方式，先到先得，有内部认购卡优先的原则。 推广要点：点明买卖产权与只租赁关系。假如：原先一个摊位一年租金需交2000元，现在平摊50年的租金后年租金仅需700-800元，如买卖产权则以后不存在涨租金的情况，如只租赁则有涨租金的可能，如买卖产权则可以永久经营，如只租赁则可能以后租不到摊位。 其它要点：在前期宣传上，放出只卖一半，剩下一半只租不售的消息，加强铺位的稀缺性 第二阶段：外部投资客户的认购 针对客户：市场外以买铺收租为主的投资客户。 主要方案：环环夺金的推广方案，以每过一周提高2%刺激销售；第一周购买的享受9.2折优惠；第二周购买的享受9.4折优惠；第三周购买的享受9.6折优惠；第四周购买的享受9.8折优惠。 主导意图：让外来投资客户参与竞争，对内部市场经