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第三节 土地增值税及会计处理 一、土地增值税 （一）土地增值税产生和发展简介（略） （二）土地增值税纳税人与征税范围 1.纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内、外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 2.征税范围 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。实际工作中，土地增值税的征税范围常以三个标准来判定: 一是转让的土地使用权是否为国家所有。 二是土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。 三是转让房地产是否取得收入。(货币收入、实物收入和其他收入) （三）土地增值税的计算步骤 不动产增值额＝房地产转让收入总额－扣除项目金额合计 1.房地产转让收入总额的确定 （1）货币收入。货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。 （2）实物收入。实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如不动产、建筑材料等。 （3）其他收入。其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的各种权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等，这类收入的价值需要进行专门评估。 2.扣除项目确定 扣除项目因房地产新建与否而不同，分为新建房地产的扣除 项目和旧房及建筑物的扣除项目金额。 （1）新建房地产的扣除项目 扣除项目金额 ＝取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本 ＋与转让房地产所支付的税费＋房地产开发费用 ＋其他可扣除金额 ①取得土地使用权所支付的金额。取得土地使用权时，如果是以协议、招标、拍卖等出让方式取得的，地价款为纳税人所支付的土地出让金；如果是以行政划拨方式取得的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金；如果是以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。还包括取得土地使用权时按规定缴纳的费用，如：手续费、过户费等。 ②房地产开发成本。指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。 ③转让房地产有关税金。是指在转让房地产时所缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税（按产权转移书据0.5‰贴花）、教育费附加。但房地产开发企业在转让时缴纳的印花税因列入管理费用，不得在此扣除。即：房地产开发企业只扣“两税一费”，非房地产开发企业扣“三税一费”。 ④房地产开发费用。指与房地产开发项目有关的三项期间费用，即：销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在转让收入中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除。 房地产开发费用确认方法： 如果纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构贷款证明，则： 开发费用 ＝利息＋(土地使用权所支付的金额＋开发成本)×5％（以内） 如果不属于上述情况，则： 开发费用 ＝(土地使用权所支付金额＋开发成本)×10％（以内） ⑤其他扣除项目。房地产开发企业在可扣除营业税、城建税、教育费附加基础上，还可扣除加计扣除费用。开发建造的配套的公共设施，其产权属于全体业主的，其成本费用可列入扣除范围。 加计扣除费用 ＝(取得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本)×20％ （2）旧房及建筑物的扣除项目金额 旧房及建筑物扣除项目金额 ＝ 房屋及建筑物的评估价格＋取得土地使用权所支付金额＋税费 房屋及建筑物的评估价格＝（重置成本×成新度折扣率） 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。 3.应纳税额的计算 应纳税额＝∑（各级距土地增值额×适用税率） 或＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 例8.某房地产开发公司销售一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，与转让房地产有关的税费为60万元。 要求：计算该公司应缴纳的土地增值税。 例8解： 土地增值额 ＝1000－[50＋200＋（200＋50）×10％＋60＋(50＋200)×20％] ＝1000－385＝615(万元) 扣除项目金额＝385(万元) 增值额与扣除项目之比＝615/385＝159.74％ 应