成都市主城区土地报价市场报告.docVIP

2007年成都市主城区土地市场报告一、市场交易情况综述 　　2007年成都主城区(五城区和高新区)土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积达3909282.0796平方米，合计5863.8938亩；其中成交108宗，成交净用地面积5691.2125亩；成交总金额为2527341.113万元。与2006年相比，成交宗数增加了21宗，总成交面积却减少了13.54%(891亩)，这主要是由于2006年成交的沙西线华侨城地块体量巨大，达3188.037亩，剔除该地块的影响，则成交面积增加了67.66%。虽然成交面积同比减少了13.54%，但是成交金额同比却增加了39.14%。 　　其中，拍卖方式供应土地75宗，全部成交，总成交面积为4381.3696亩；挂牌方式供应37宗，成交33宗，总成交面积为1309.8429亩；未成交的土地共4宗，全部为商业(服)用地，总面积为172.6813亩。 　　2007年主城区土地市场交易简况 　　二、主城区土地成交情况2.1成交土地分布特征 　　2007年成都市主城区成交土地分布列表 　　2.1.1从行政区域看——高新区土地成交宗数和面积均居各行政区域首位 　　与2006年相似，2007高新区的土地成交数量最多，面积最大，成交宗数和面积分别占到了整个主城区的28.70%、32.48%；其次是成华区；成交体量最小的是武侯区，15宗地共317.4039亩。 　　2.1.2从方位看——城南仍是市场的焦点 　　与高新区大规模供地相对应，城南仍是市场的焦点。1-12月城南的土地成交总量为39宗，供应总面积为1865.9401亩，宗数和面积分别占主城区总成交土地的36.11%和32.79%。随着成都成为“新特区”和领事馆区的南迁，城南的市场热点地位仍将继续保持。 　　2.1.3从环域看，三环外土地成交体量最大 　　从环域看，各大环域均有不同数量的土地成交。一环内成交土地宗数多，但总面积并不太大；一～二环土地成交宗数和面积都是最少的；三环外是土地交易的主战场，成交土地宗数(48宗)和面积(3122.3894亩)都占到了整个主城区的一半左右。 　　2.1.4从环域和方位的交互看 　　各环域和方位成交土地交互图 　　城东、城南各环域都有土地成交，城西成交的土地都在二环外，城北三环外没有土地成交。城南三环外不管是土地成交宗数还是土地成交面积都是各区域中最多的，共成交26宗地，1427亩。市中心成交土地规模普遍偏小，成交了12宗地，但总面积只有245亩。 　　2.2土地成交价格情况2.2.1平均成交单价 　　2007年主城区土地市场整体平均成交单价为904万元/亩，同比每亩上涨628万元，增幅达226%；其中，拍卖成交土地的平均单价为778万元/亩，挂牌成交土地的平均单价为1325万元/亩。2007年由于成百地块位置特殊、成交单价超高，因此拉高了总体成交均价；而2006年成交的沙西线华侨城地块由于规模超大、成交单价极低，又拉低了总体均价。因此，如果不考虑这两宗地对年度均价的特别影响，2007年土地平均成交单价则为788万元/亩，同比上涨185%。 　　分区域来看，受成百地块的拔高影响，市中心的平均成交地价最高；从一环内往三环外，土地成交单价呈现递减的趋势。由于城东成交的地块位置和开发条件都比较优越，因此成交均价较高。城南虽然成交体量很大，但三环外的商业(服)用地占了很大比例，因此成交均价相对较低。城西和城南相似，因为成交的大部分宗地位于三环外，且有一宗正成地产竞得的红碾村地块价格仅为134万元/亩，因此板块平均成交价格最低，为512万元/亩。 　　2.2.2楼面地价 　　注：住宅类用地包括纯居住用地和商住兼有的城镇混合住宅用地。 　　2007年成都市主城区成交的住宅类用地总体楼面地价为3766元/平方米；市中心成交土地的楼面地价最高，较之于其它环域高出2000元/平方米左右，由此可以看出随着城市的外括和市中心土地的日渐减少，市中心的土地价值显得越发精贵。此外，从方位看，城南成交土地的楼面地价仅次于市中心，城东、城西和城北三个方位的楼面地价差距都不大；虽然城南和城西成交的住宅类用地都是普遍分布于二环外，但城南成交的住宅类用地的楼面地价要比城西高出819元/平方米，且城南很多三环外住宅类地块的楼面地价都在5000元/平方米以上。从环域来看，三环外的楼面地价和三环内已没有太大差别，都在3400元/平方米左右。 　　2.3成交土地的用地性质 　　2007年成交的土地中，纯住宅用地1宗、城镇混合住宅用地78宗、商业(服)用地29宗。与2006年相比，成交的纯住宅用地减少了5宗，商住用地增加了5宗，商业(服)用地增加了13宗，而成交的商业(服)用地则主要是分布于南部新区。可见，2007年，土地市场仍是以商住混合住宅为主，以商业