某小区策划方案.docVIP

前 言 “决断于谋划，善行于智慧”，受贵司的委托，至诚公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神为其在旭东街区域的项目进行全程营销策划，经过深入细致的调查研究及分析，形成了此报告。 本报告针对项目的特殊性，采用各种适用的调研方法、调研手段，获取第一手真实的市场相关信息和数据，在此基础上结合业界前沿的理论和行业技术，形成了我们对该项目的真实认知和感受。 对于本案，我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代理服务，并已将本案列为我司2005年度的重点项目，集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组，希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验，为本案的顺利启动做出应有的贡献。 我们自信我们的营销策划方案是最优秀的，我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感，为一个产品设计出最合适的包装和销售方案，最终使它成为一个最成功的商品。 第一部分 项目概况 一、项目地理位置评估 项目位置 哈尔滨市动力区电塔街、旭东街交汇处。 项目区位评估 从项目所处区域来看，项目周边房地产开发已趋于白热化的状态。在项目周边100米的范围内，共聚集了大小项目共6个，由此可见本项目所面临的竞争压力是相当巨大的。具体分析项目周边以及附近的另外5个项目可以得到以下情况：? a.乐强、乐民、乐松、乐福等项目系哈电置业开发，其规模优势、小区内的绿化景观优势等是其他几个项目所不能比拟的，但是由于其大部分已近尾盘销售期，因而对本项目的竞争强度不大。? b.旭辉苑、乐东一街区无论是从规模、环境、区位、户型还是配套来均与本项目无多大明显的差别，尤其是恒佳房地产开发公司今年即将动工的十五栋楼与本项目近在咫尺，开发时间相近，对本项目构成了直接的竞争威胁。 c.反观本项目，由于其在区位、环境、规模等很多方面与其他几个竞争对手均存在严重的同质性，而且有些方面甚至处于劣势。如何针对本项目的不足进行改造，并赋予其独特的销售主张则成为本策划方案的主要思路。? 综述： 该区域房地产住宅市场的典型特征： ※ 新开发建设项目较多且密集； 项目开发质素普遍较低； 该区未来开发总体规划较为乐观发展空间大。 二、项目SWOT分析 1、优势 （1）项目所处片区是个新兴的居住区域，虽环境一般，但居住氛围良好，交通方便。 （2）目标客户群体稳定，购房需求巨大。 （3）项目所处位置是目前哈市房价较低的区域之一，项目用地价格较低，总成本相对容易控制，则价格活动区间较大，营销手段具有多变性。 （4）周边楼盘的包装、营销水平都普遍一般，本项目完全市场化的针对性强的专业操作容易在市场上找到突破口。 （5）本项目所处位置是市政府在今后一段时间大力开发的“四路两区”的区域之一，政府政策的倾斜和配套的逐步完善使区域大环境看好，楼盘将持续升温。 （6）本项目为商品房。 2、劣势： （1）项目所处区域整体环境一般，存在脏、乱、差现象。 （2）项目处于内街位置，给宣传推广上带来一定难度。 （3）楼花状态可信度相对较差。 3、威胁： （1）本项目所处位置与市区的绝对距离并不远，但一出了三大动力路，就出了哈尔滨人心中的市区。因此，在人们心中的心理距离比实际远很多。因此，心理距离将是该项目推广中首先要解决的问题。 （2）虽然本项目周边的配套设施正在逐步完善，但与住户的需要比较仍然不足。由于地理位置等因素，短期内不可能像安乐街发展出大量的商业设施等日常生活气氛浓厚的生活配套。作为一个楼盘，以及纯住宅的功能定位，我们也不可能兴建更多的配套设施，这一点会对以长住为目的的购房者产生负面影响。 4、机会点： （1）项目附近的项目，大部分基本上已经全部清盘，市场远期供应量较小。 （2）项目在同一片区属规模较大的封闭式社区，即社区型居住形态，有望提高居住品质，吸引目标客户群体。 （3）项目周边绿化较少，如在项目内部能形成较好的绿化及景观，则本项目必然是目前此区域购房者的首选。 （4）至诚公司专业的全程策划和丰富的操盘经验使项目在营销上有所突破。 第二部分 项目定位 一、产品定位 一个项目若要成功开发需要有正确的市场定位，这个定位将贯穿该项目设计、建设、宣传、销售的始终，是整个项目的灵魂。? 目前本项目所处区域竞争楼盘林立，由于本项目与其他竞争楼盘相比较，并无明显的竞争优势，但是本项目又必须在保证价格的同时在较短的时间内完成销售，回收资金，在这样一个矛盾的环境中，本项目无法跟周边其他楼盘作正面竞争，那么，如何在这个矛盾的环境中寻找一个市场的空白点，获得成功就是本项目市场定位的核心所在。? 通过我们对哈市房地产市场在售项目的调查，我们发现，哈市有大部分项目应该说都是做的较好的，都是按照正规的小区来进行建设的，但是在他们的后期宣传中却很少体现出这一点