成都市房地产经纪人资格考试培训课件讲解材料.ppt

出租给丙公司的这套房屋，应该征得（）同意。A．人民银行 B．乙银行 C．房产管理局 D．税务局 2．丙公司在承租房屋时必须提供（）。A．营业执照 B．税务登记证 C．经纪人资质证 D．法人代码证 3．由于工作需要，陈先生欲将租赁期间的房屋转租他人。陈先生必须办理的手续有（）。 A．取得甲公司的书面同意 B．陈先生与承租人签订房屋转租合同 C．陈先生与甲公司签订房屋转租合同 D．持房屋转租合同到房地产登记机关办理房屋转租合同备案 第三节 房地产抵押流程与合同 一、房地产抵押的基本流程 概念——指债务人或者第三人以不转移占有 的方式向债权人提供土地使用权、 房屋和房屋期权作为债权担保的法 律行为。 抵押类型： 土地使用权抵押 建设工程抵押 预购商品房期权抵押 现房抵押 （一）土地使用权抵押流程 ——指以政府有偿出让方式取得的土地，且 土地上尚未建造房屋的土地使用权设定 抵押。 特点： 1）土地所有权不能抵押 2）以划拨方式取得的土地使用权不能 单独抵押 流程： 第一步 债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。 思考：抵押人拥有的土地使用权应符合什么条件才能设定抵押？ 1）土地使用权出让金已全部付清，并已取得土地使用权证； 2）土地使用权所担保的主债权限于开发建设该地块的贷款； 3）所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。 第二步 抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。当抵押人不能履行到期债务时，抵押权人有权依法处分抵押物。 第三步 抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等资料到登记机关办理抵押登记。 第四步 领取房地产其他权利证明及经注记的 房地产权属证书。 第五步 债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。 思考：土地使用权人将土地使用权抵押的目的是什么？ （二）建设工程抵押 ——指房屋建设工程权利人在房屋建设期间将在建的房屋及土地使用权全部或部分设定抵押。 流程： 第一步 债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。 在建工程应符合以下条件才能抵押： 1）抵押人已取得了土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证； 2）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上； 3）建设工程抵押所担保的债权不得超出该建设工程总承包合同或者建设工程施工总承包合同约定的建设工程造价； 4）该建设工程范围内的商品房尚未预售； 5）已签订资金监管协议； 6）已确定施工进度和竣工交付日期。 第二步 签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押。 在建房屋包括：已完工房屋、待完工房屋期 权 第三步 抵押双方持债务合同、抵押合同及房地产权利证书、建设工程规划许可证等有关资料办理抵押登记手续。 第四步 领取房地产其他权利证明、经注记的土地使用权证和建设工程规划许可证。 第五步 债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证、建设工程规划许可证、他项权利证明办理注销抵押手续。 经纪人在从事建设工程抵押登记时应注意： 1）抵押所担保的主债权仅限于建造该建设工程的贷款； 2）建设工程抵押必须服从专门机构的监管； 3）不得设定最高额抵押； 4）应查验拟抵押的在建工程的合法有效证件，并到房地产登记机关查阅抵押物是否已预售、转让，或已设定抵押，或被司法机关查封； 5）明确抵押物是否符合城市规划要求。 案例： （一）甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。 1、甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是（ ）。A 甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B 甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C 该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D 该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款 2、下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。 A 该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记 B 该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证