房地产项目开发用好委托贷款可节税案例.doc

房地产项目开发用好委托贷款可节税案例 来源：北京东审作者： 　　案例 　　ZD股份公司为境内上市的综合型企业，其核心产业为房地产开发，由其控股子公司 　　ZD房产集团实施。目前已在国内多个大中型城市拥有房地产开发项目，并皆在当地设立控股的项目公司，各地的项目开发由ZD房产集团统一集中管理，资金由集团统筹调配使用。 　　2008年1月，ZD房产集团在Z省F市通过公开拍卖取得一块商住楼项目的开发权，按当地政府的要求，于2008年2月成立了Z省F市ZD房产公司（内资企业），公司注册资本1亿元人民币。其中，ZD房产集团6000万元，占注册资本总额比例60%；J省ZD房产公司（同为ZD房产集团控股公司的内资企业）3000万元，占注册资本总额比例30%；F市城投公司200万元，占注册资本总额比例2%；自然人C某800万元，占注册资本总额比例8%。 　　2008年6月J省ZD房产公司与中国建设银行股份有限公司HZ支行签订了委托贷款借款合同，委托该行向Z省F市ZD房产公司发放委托贷款2亿元人民币，用于该公司在F市的房地产开发项目。委托贷款期限为2008年5月29日~2010年5月28日，年利率为12%（商业银行同期同类贷款年利率为8%）。 　　本案例中，ZD房产集团为ZD股份公司控股子公司，F市ZD房产公司、J省ZD房产公司同为ZD房产集团的控股子公司。以上四方构成关联方，该项委托贷款业务构成关联方交易。 　　对J省ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算： 　　委托贷款期限内应收取的利息总额为20000万元×12%×2=4800万元。 　　（1）营业税应纳税额为4800万元×5%=240万元。 　　（2）城市维护建设税（假定税率为7%）应纳税额为240万元×7%=16.8万元，教育费附加（假定征收率为4%）应缴费额为240万元×4%=9.6万元。 　　（3）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。 　　（4）水利建设基金应缴费额为4800万元×0.1%=4.8万元。 　　（5）企业所得税（假定不考虑其他因素）应纳税所得额为4800万元－240万元－16.8万元－9.6万元－10万元－4.8万元=4518.8万元，应纳税额为4518.80万元×25%=1129.70万元。 　　（6）J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为240万元+16.8万元+9.6万元+10万元+4.8万元+1129.70万元=1410.9万元。 　　对Z省F市ZD房产公司贷款期间内主要税种应纳税额计算： 　　假定在贷款期满前该项目已全部实现销售，收入、成本、费用、税金均能准确核算，且会计与税收无上述事项外的其他差异。计算土地增值税时，财务费用中的利息费用与管理费用、销售费用一起按土地受让款与开发成本的10%计算扣除。 　　（1）印花税应纳税额为20000万元×0.05%=10万元。 　　（2）企业所得税关联企业之间的借款扣除限额，假定参照《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算。 　　利息费用税前扣除限额为10000万元×50%×8%×2=800万元。 　　企业所得税影响额为－（800万元×25%）=－200万元。 　　（3）Z省F市ZD房产公司委托贷款边际税负影响额为10万元+（－200万元）=－190万元。 　　对ZD房产集团该笔委托贷款业务整体边际税负影响额为J省ZD房产公司委托贷款边际税负影响额加上Z省F市 　　ZD房产公司委托贷款边际税负影响额，计算过程为1410.9万元+（－190万元）=1220.9万元。 　　在上述假设条件成立的情况下，ZD房产集团下属项目公司通过内部融资会增加税负1220.9万元。 　　导致税负较高的主要原因如下： 　　（1）项目公司之间委托贷款利率商定为12%，与同期同类商业银行贷款利率8%的差异，产生了税收纳税调整事项。 　　（2）Z省F市ZD房产公司向J省ZD房产公司借款额（债权性投资）为2亿元，而接受的权益性投资额（注册资本）为1亿元，接受关联企业债权性投资与权益性投资的比例较大，存在着“资本弱化”的情形。在按《企业所得税税前扣除办法》（国税发〔2000〕84号）第三十六条的规定的扣除标准计算时，Z省F市ZD房产公司允许税前扣除的利息费用限额与实际支付额产生巨大差异。 　　因此，房地产开发企业通过下属项目公司委托贷款方式进行资金融通时，要慎重考虑融资规模与贷款利率。不当的融资规模与利率可能会导致整个集团因此增加沉重的边际税负。 　　分析1．委托贷款是否属于正常的商业银行贷款范畴？ 　　根据中国人民银行办公厅2000年4月5日下发的《关于商业银行开办委托贷款业务有关问题的通知》（银办发〔2000〕100号）第一