存量房交易价格评估系统教学教材.pptVIP

存 量 房 交 易 价 格申 报 评 估 系 统 丹东三伟软件科技有限公司 2011.05 系统设计思路 依据国家税务总局要求进行系统架构 估价公式及参数符合当地实际标准 系统流程清晰简明、操作方便 预留与现行征管系统接口 架构介绍 JAVA EE为架构基础 将主流SSH做为系统框架 采用企业级中间件Oracle Weblogic以提供稳定WEB服务 采用Oracle数据库为数据仓储 Java EE简介 Java EE（Java Platform，Enterprise Edition）是sun公司推出的企业级应用程序版本。这个版本以前称为 J2EE。能够为我们帮助开发和部署可移植、健壮、可伸缩且安全的服务器端 Java 应用程序。Java EE 是在 Java SE 的基础上构建的，它提供 Web 服务、组件模型、管理和通信 API，可以用来实现企业级的面向服务体系结构（service-oriented architecture，SOA）和 Web 2.0 应用程序。 SSH框架简介 典型的J2EE三层结构，分为表现层、中间层（业务逻辑层）和数据服务层。三层体系将业务规则、数据访问及合法性校验等工作放在中间层处理。客户端不直接与数据库交互，而是通过组件与中间层建立连接，再由中间层与数据库交互。 Struts2 Spring Hibernate 为什么选择Struts2 Struts2是Struts的下一代产品。在市场中Struts1.x和WebWork已经拥有了大量的使用者。Struts2吸取了Struts1.x和WebWork的各种优点，更改了一些不足的地方，比如移走了原来WebWork中的IOC实现，引入Spring的IOC实现等。Struts2的目标就是----使Web开发更加容易。 基于pojo易于测试 与Spring的集成 更加的模块化 基于插件的框架 大量的拦截器 多种视图的支持 为什么选择Spring Spring能消除在许多工程上对Singleton的过多使用。根据我的经验，这是一个主要的问题，它减少了系统的可测试性和面向对象特性。 Spring能通过接口而不是类促进好的编程习惯，减少编程代价到几乎为零。 Spring被设计为让使用它创建的应用尽可能少的依赖于他的APIs。 . 使用Spring构建的应用程序易于单元测试。 Spring能使EJB的使用成为一个实现选择,而不是应用架构的必然选择。你能选择用POJOs或local EJBs来实现业务接口，却不会影响调用代码。 Spring帮助你解决许多问题而无需使用EJB。Spring能提供一种EJB的替换物，它们适于许多web应用。 Spring为数据存取提供了一致的框架,不论是使用JDBC或O/R mapping产品（如Hibernate）。 市场法批量估价技术路线 采用直接比较法容易受到可比实例不足因素的影响，导致无法对房产进行估价。因此，我们采用了间接比较法进行房产估价。 市场法比较法的基本公式：连乘式 分析市场法批量估价所需参数项 批量估价分区 建立可比实例库和标准房基准价值库 建立价格可比基础（或基准价值） 确定房地产价值因素修正项目及数值 设立标准存量房类型 独门院落住宅 低层住宅 多层住宅 中高层住宅 高层住宅 超高层住宅 独栋别墅 双拼别墅 联排别墅 确定市场法批量估价数学模型 估价计算公式 评估价格=标准存量房基准价格×市场状况调整系数×建筑成新修正×建筑结构修正×建筑面积修正×建筑层次修正×分区中位置修正×建筑朝向修正×建筑单元位置 市场法批量估价步骤 批量导入房产基础信息 选取可比实例或标准房基准价值 建立价格可比基础 房地产状况修正，求取比准价格 求取房地产批量估价价值 市场法批量估价的流程图 批量导入房产基础信息 选取可比实例 确定标准存量房 确定房产因素修正 建立可比价格基础 市场状况修正 建筑成新修正 建筑结构修正 建筑面积修正 建筑层次修正 建筑朝向修正 区中位置修正 建筑单元修正 批量估价结果 什么是“批量评估方法” 批量评估(Mass Appraisal)是20世纪70年代在国外逐步兴起，并已具有很大影响力的新型评估模式。尤其是在财产类从价税的税基评估中，批量评估得到了广泛的应用。1983年，国际税收评估人员协会（International Association of Assessing Officers）就已经颁布了关于三种基本价值评估方法（成本法、销售比较法和收益法）在批量评估中的应用准则。 IAAO将批量评估定义为利用共同的数据、标准化的方法和统计检验技术评估一组财产确定日期价值的活动。国际评估准则2005（2005 International Valuation Standard）对批量评估的解释是，