试析房地产业泡沫化发展给民生和经济带来的危害.docxVIP

浅析房地产业泡沫化发展给民生和经济带来的危害　　国内房地产市场2009年3月以来格外红火。尤其在北京、上海、广州等房价风向标城市，价格走势更是极不正常。例如上海房价在7月创下了一年来的新高，不少高档楼盘简直卖疯了，房价动辄以每平方米2000至3000元的速度飙升，京、沪市中心区房价已经高过迪拜。　　随着房价的不断上涨,泡沫形成已经是业界的共识，但泡沫终究是要破灭的，特别是在中国经济复苏基础依然不稳的关键时刻，如果作为支柱产业的房地产业出现雪崩，后果不堪设想。脱离基本面需求和承受力的繁荣还能维持多久？这是每一个关心民生、关心中国经济健康、平稳发展的人需要思考的问题。　　二、市场怪象：　　近年来，我国楼市存在一个怪象，那就是一方面大量房子空置，另一方面房源紧缺、房价不断上涨，出现泡沫。与火爆的房地产市场相对应的，是2009年12月7日发布的社科院蓝皮书表示：我国房价收入比超出合理承受范围，85%家庭无能力买房。　　1、京沪深三地房市，不少楼盘空置率达50%以上。　　一边是连夜排队买房，另一边则是不断上升的空置率，新建小区每到夜幕降临多是“黑灯瞎火”，许多小区入住率都不到50%。而按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，空置率在10%-20%之间为空置危险区，空置率在20%以上就是商品房严重积压区。　　2、房子不是用来住的，而是用来“炒”的！　　国家进行住房改革的目的，本来是要让人民群众更快的有房住，住上更好的房。但结果却变成了一些人暴富的发源地。官商结合的房地产开发，土地财政的推波助澜，利用现行土地制度和政策的漏洞，落脚于一个“炒”字，从地皮“炒”起，把房价“炒”得扶摇直上，把人民群众的住房问题“炒”成了压在人民头上的新的大山。　　房子用来炒了，在流动性泛滥和资本逐利性的驱动下，房价不断上升，空对空，数字对数字，甚至还把生产用资金投入其中参与炒作。炒来炒去的后果，是一些城市的房价高不可攀，“买得起房子的人不住，需要房子的人买不起”，房子买来不是用来住的，而是作为投资渠道，进行无限增值的。这也是目前房屋空置率为什么显著增高的原因。　　3.征地不是用来盖房子的，是用来囤积升值的。　　国务院发展研究中心发布的《中国房地产企业竞争力研究报告》显示，2008年，我国百强房地产企业囤地数量高达381万平方米，比2007年增长30.8%，最大的开发商土地储备达45平方公里。中国建设银行研究部发布的最新报告也显示：2001年初至2009年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，相当数量的土地被囤积和倒卖。统计数据显示，从1998年到2008年的十年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积为31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量仅为19.4亿平方米，在开发商的手里竟然滞留囤积了接近40%的土地。　　据相关数据显示，三季度末，全国排在前十名的开发商囤地规模已达3亿平方米，这些房企的土地储备最长可供其开发上百年。中国房地产市场独有的“囤地”现象，催生了“只倒土地不盖房”的开发商。　　三、原因分析　　2009年我国房地产市场之所以V型反转，是国家于去年年底出台的刺激楼市的政策，引发了开发商、地方政府和银行一致的行动，制造了房地产市场的繁荣。高房价的真正罪魁祸首是流动性过剩和银行违规信贷，是土地执法不严，是地方政府积极配合和舆论导向。　　1、流动性过剩造成房地产信贷的不正常增长，推高了房价，积累了银行的信贷风险。以资产价格泡沫为特征的经济危机，是上世纪90年代以来世界上发生的经济危机的普遍特征。具有通货膨胀水平不高，但资产价格却在膨胀的特征，特别是房地产价格的膨胀和股票价格的膨胀，最后泡沫破灭引发危机。　　房价疯涨的背后是宽松的房地产政策,尤其是宽松的信贷和二手房交易政策。2009年各大银行几乎没有执行二套房贷政策,许多人购买多套住房,仍旧能够办理首付20%和房贷利率七折的优惠政策。　　2009年银行超万亿的个人住房抵押贷款，近万亿的房地产开发贷款，使得房地产市场波动的风险集中于银行体系。“绑架”了银行的房地产业，使得政府出台调控政策时不得不“投鼠忌器”。　　2、土地财政助推房价。“土地财政”属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动。　　在宽松的货币、信贷政策环境下，开发商资金充裕，开发商的竞价行为促进土地成交价格的步步走高。在2009年两会上，全国工商联房地产商会在“我国房价何以居高不下”的书面发言稿中指出，房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。2009年3月11日，住房和城乡建设部副部长齐骥在答记者问