试析抑制房地产投机性需求的必要性.docVIP

浅析抑制房地产投机性需求的必要性 摘要：本文通过分析投机性需求对房地产业发展的影响，以及分析政府为抑制房地产投机投资性需求出台的调控政策和政策所产生的影响，阐述了抑制房地产投机性需求的必要性。 关键词：房地产；投机性需求；调控政策 引言： 房地产周期波动对国民经济影响重大，决定了政府必须发挥“看得见的手”的作用，适时适度调控房地产价格。从近年来我国房地产市场发展的情况看，投机投资性需求是前一时期推动房价非理性上涨的主要因素。而过度的投资投机性需求又会造成房地产业的不健康发展。下面从房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题，投机性需求对房地产业发展的影响，政府为抑制投机性需求出台的政策及效果这几个方面分析抑制房地产投机性需求的必要性。 一、房地产投机性需求现状及抑制投机性需求存在问题 （一）房地产投机性需求的现状 蓝皮书指出，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的中心任务。数据，如果在2011年初投资北京房地产市场，亏损或被套牢的概率高于60%，不赚不赔的概率只有11%，能产生投资收益的概率仅有28%。人们也已初步领略了房地产调控时期投资楼市的风险。有市场调查，在一线城市很多楼盘的投资(投机)比例高达30%-40%，甚至部分楼盘更高。在目前市场环境下，居民投资(投机)房地产市场无可厚非，但从整体上看房地产市场过分投资(投机)肯定是管理层不愿见到的。 到目前为止，控制投机、投资性买房需求主要是依靠政策手段，包括经济的和行政的手段。虽然取得了明显效果，但也存在一定缺陷。一是控制力度不易持久，随着房地产市场的变化，政策需要进行调整，而投机、投资性购房需求就会重新活跃。二是可能会波及居住性购房需求，例如目前对按揭贷款的管理措施、限购措施等，对改善性购房需求就可能产生影响。从根本和长远上控制投机、投资性购房需求，最重要的是加强制度建设，这会给房地产政策调整完善提供更大空间，给支持居住性购房需求提供更大政策空间。 从目前一些政策动向综合分析，也正在打击房地产市场投机行为调控压力加大投资性需求是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。 （三）过度投机造成房价波动大 投机、投资性购房需求是不合理购房需求，会加剧房地产市场波动。过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。2009年至2010年初，全国房地产市场整体上出现了一些积极变化。但部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，需要引起高度重视。为进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，2010年4月17日，国务院就有关问题向各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构下发国发〔2010〕10号通知。坚决抑制不合理住房需求 （三）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。（四）发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。此次规定可操作性更强，针对打击炒房和投机性购房需求，抑房价作用将更显著，这次的政策可以