试析投资性房地产准则在实际应用中应该注意的问题.docVIP

浅析投资性房地产准则在实际中的应用 衡琳 078312173 07财管⑴班 、 【摘　要】随着我国社会主义市场经济的发展和完善，房地产市场日益活跃，企业持有的房地产除了用作自身管理，生产经营活动场所和对外销售以外，出现了将房地产用于赚取租金或增值收益的活动。投资性房地产作为一个全新的资产构成要素是企业面临的新问题。本文对投资性房地产准则中的应用以及在多方面可能产生的影响作了进一步的分析和探讨,以对我国投资性房地产持有企业的实务处理提供一些参考。 【关键词】房地产投资；准则；会计计量；影响 《企业会计准则第3号——投资性房地产》出台后，使得具有投资或增值目的的房地产从“固定资产”、“无形资产”、“存货”科目中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，这提高了会计信息的相关性，从而更好的为会计信息使用者作出决策提供了有力依据。在实际工作中，我们要注意以下问题：  投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资房地产的范围包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第四条明确规定，下列各项不属于投资性房地产：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。作为存货的房地产在会计实务处理中，投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为建筑物或构筑物、土地使用权等，但两者又有明显区别：投资性房地产是为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，而固定资产或无形资产是为了生产商品、提供劳务或经营管理而持有的房地产。所以，一项房地产是属于一般固定资产或无形资产还是作为投资性房地产，关键在于确认其持有房地产的目的。  投资性房地产与普通房地产在会计处理上最大的不同，表现在对投资性房地产的后续计量上。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第九条规定，企业应在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。《企业会计准则第3号——投资性房地产》第十条规定，有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。企业采用成本模式对建筑物和无形资产进行后续计量的，应比照《企业会计准则第4号——固定资产》《企业会计准则第6号——无形资产》进行会计处理。企业采用公允价值模式对建筑物和无形资产进行后续计量的，不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与帐面价值之间的差额计入当期损益。企业一般应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。科目设置：①投资性房地产；②投资性房地产累计折旧（摊销）；③投资性房地产减值准备。 处理原则：①采用成本模式计量的建筑物的后续计量：按固定资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理；②采用成本模式计量的土地使用权的后续计量；按无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）摊销。存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。 例1：甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用。已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1800万元，按照直线法折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1200万元，此时办公楼的账面价值为1500万元，以前未计提减值准备。 甲企业的账务处理如下： 计提折旧： 每月的折旧：1800÷20÷12=7.5（万元） 借：其他业务成本　　75000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）　　75000 确认租金。 借：银行存款（或其他应收款）　80000 贷：其他业务收入　80000 ③计提减值准备： 借：资产减值损失　　3000000 贷：投资性房地产减值准备　3000000 ⑵公允价值计量模式。 采用公允价值模式后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。 企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 采用公允价值模式的条件；①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计： 确定投资性房地产的公允价值时，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）；②无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格