试论物业企业良性发展面临的法律困境.docVIP

浅论物业企业良性发展面临的法律困境 1、现状：湖南省物业企业服务的满意率、发展势头等 2、困境表现形式及原因 3、解决对策 物业纠纷中诉讼主体的选择 某住宅区5号楼为多层建筑，其6层A室为甲所购买，并长期租给乙居住使用；B室为丙所购买和居住。两套房屋并排相连，但两房房门之间有一定的空间。后丙在房门中间靠墙做了一个铁架，用以存放部分杂物，该铁架给乙的进出带来了不便，并占用了走廊的部分空间。该小区的物业管理公司多次要求丙给予拆除，但丙置之不理。后乙以侵犯相邻权为由将丙起诉到法院。 丙的行为是什么性质？谁是有利害关系的适格诉讼主体？这是本案的焦点问题所在。 在建筑物区分所有权的物业纠纷中，业主（房屋所有人）和承租人都有多重身份，不同身份之间会形成不同性质的法律关系。对于业主而言，作为专有部分的所有人，业主享有房屋的所有权，并依法享有法定的不动产相邻权所赋予的权利和义务；作为《业主公约》、《物业服务合同》的签订者，业主享有并承担《业主公约》、《物业服务合同》所约定的权利、义务；同样，对于承租人而言，作为不动产的使用者，承租人依法享有法定的不动产相邻权所赋予的权利、义务；作为《业主公约》、《物业服务合同》所约定的权利、义务的特定继受人，承租人亦享有并承担《业主公约》、《物业服务合同》所规定的权利和义务。 本文主要对不同身份的物业主体在不同法律关系中的责任形式进行具体分析，结合上述案例，对丙的行为，笔者认为可以通过以下几种不同的案由提起诉讼： 一、甲或乙或相关业主可以以丙之行为侵犯其相邻权为由提起诉讼。 不动产相邻权，是指相邻的不动产的所有人或利用人之间，一方所有人或利用人的支配力与他方所有人或利用人的排他力相互冲突时，为调和其冲突以谋求共同利益，而由法律直接规定的权利义务。简而言之，相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，应该依法给予对方方便或接受其限制（《物权法》·陈华彬·法律出版社P294）。我国现今尚未制定民法典，由《民法通则》、各种民事单行法和司法解释共同构成实质上的民法体系。对于相邻权，《民法通则》只规定了一条处理相邻关系的基本原则，即第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行等相邻关系”。依据这一基本原则，最高人民法院从审判实践需要出发，在《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》中，结合实际具体规定了四种不动产相邻关系：（1）相邻截水、排水、用水、流水关系；（2）相邻通行关系；（3）相邻防险关系；（4）相邻地界、竹木归属关系。 本案中，甲和丙因其所有的房屋相邻近的事实而在法律上产生了不动产相邻关系。根据相关法律的规定，双方在行使其权利时都应当给予对方方便或受到一定的限制，但丙在对其房屋的使用过程中，为了自己方便，擅自在门口架设铁架，给甲的通行和生活带来了极大的不便，侵犯了相邻关系中甲的通行权。另外，现代高层建筑中，由于区分所有权制度的存在，所谓的“相邻关系”早已突破了传统意义上的“平面”的相邻关系，而形成了一种“立体”的相邻关系，上下左右甚至房屋不相连的业主之间也可能构成相邻关系。笔者认为，在本案中，凡是因楼层构造上的原因需要利用、经过该走廊的业主都与丙构成相邻关系，丙的乱搭乱建行为同样也侵犯了该部分业主的通行权，该部分业主也可联合或者单独以“侵犯相邻权”为由提起侵权之诉。 有争议的是，乙作为房屋的承租使用人，能否主张相邻权而诉丙？按照传统的民法理论，用益权可分为两种类型，一是物权的用益权即用益物权，指对他人的土地直接享有占有、使用、收益的物权性权利，如地上权、地役权、农地使用权等；二是债权的用益权，指依债权合同而对他人的土地、建筑物等不动产享有的占有、使用、收益的债权性权利，如基于租赁合同而产生的对土地、建筑物等的占有、使用、收益权（《物权法》·陈华彬·法律出版社P404）。本案中乙对甲的房屋享有的正是债权性的用益权。学界对物权性的用益权人享有相邻权观点较一致，但对债权性的用益权人是否享有相邻权则分歧较大。我们认为，债权性的用益权人也应该享有相邻权，这一结论可以从相邻权的历史发展中得出。 二战之前，财产归属关系基本上以静态为主，以“所有”为中心，当时一般只承认所有权人享有相邻权，其他人则无权享有；二战以后，随着物尽其用的社会思潮的勃兴，所有权关系由“所有”为中心发展为以“利用”为中心，所有权人将所有物交由他人占有、使用、收益，自己仅收取对价，所有权表现为“空虚所有权”。在此背景下，不动产的所有人之间、使用人之间、所有人与使用人之间都同样发生了相邻关系的问题，需要法律进行调整。因此，从有利社会经济发展的角度出发，相邻关系不仅适用于物权性用益权，也应该适用于债权性用益权。本案中，乙因租赁合同享有债权性的用益权，从而享有相邻权，其可