建发江湾翠策略最终.ppt

城市内核 唯一的原生态国际社区 比卢湾区更大的城市绿洲 上海只有一个新江湾城 叠加别墅推广专题 背景分析 客群分析 竞品分析 叠墅定位 平面表现 ? ? ? ? ? 客户类型 特 征 置业目的 户型倾向 考虑因素 首次改善型 原江湾镇原住民，五角场周边工作缘客户。 投资 无纯投资 配套、位置、价格 自住 3 ～ 5房 区域品质改善型 杨浦、宝山钢材企业主、港口贸易、建材商人；高校产业催生的公司老板及高级管理人员 投资 无纯投资 位置、社区、价格、户型、城市生活及公交配套 自住 3 ～ 5房 跨区域品质改善型 浦东高科技、金融行业人群 自住、投资 3～4房 位置、社区、配套、户型、价格、发展商信誉 跨区域豪宅客户 人群较泛 投资 4房及以上 位置、规模、社区、配套、户型、价格、升值潜力、发展商信誉 自住 较少 客群来源分析 以杨浦、虹口、宝山北三区为主的客户，与本区域具有一定的地缘性，对本区域的认可度高。 品质改善性需求，自住为主，置业需求为大面积住房，一般为4-5房，特别看重品质与舒适度，关注环境、户型、交通、配套等。 经济实力雄厚，购买力强，对价格不十分敏感。对他们来说房产是彰显身份的标签，因此特别注重档次感。 追求城市感觉，关注城市属性。 年龄段：40-50间 渠道：朋友介绍、路过 客户语录： 之前我住在宝山的，离外环不太远，环境比较杂。但是生意在这边，每天跑来跑去不方便。后来有朋友推荐新江湾这边的房子，觉得很不错，周边环境特别好，去五角场也方便。当然了，最主要还是离生意近，很多生意伙伴都住在这。 我比较喜欢全明的房子，采光好，空间要开阔，至少4房，客厅要大。相比宝山，我还是更喜欢这里，更繁华热闹，市中心的感觉更强一些，开车去五角场5分钟就到了，去人民广场什么的也方便。宝山那边还是有些冷清了。 叠加客户定位 重要客户 核心 偶得客户 地域属性明确的北三区高端客户，私营业主为主 浦东及东上海片区客户 驱动力——身份标签、圈层感 驱动力——比肩一线城市配套的城市资源共享、舒适度 驱动力——上海最优的景观资源与城市资源的融合 长三角投资、置业客户（资产处置类） 客户购买力整体快速升级、区域泛化 北三区（杨浦、虹口、宝山） 及浦东客户群构成项目客源的主力 叠加别墅推广专题 背景分析 客群分析 竞品分析 叠墅定位 平面表现 ? ? ? ? ? 绝对龙头 距湿地公园最近 ５分钟 ２０分钟 距城市中心最近 距离湿地最近 距离城市中心最近 新江湾城双核心站位 + ？ ？ 1500万 270-280平 5-6万 叠拼、小高层 商业 本案 2000万以上 420-850万 1000-1300万 742-1700万 总价 项目 物业类型 单价 （万/平米） 主力面积段 主推形象 主打卖点 九龙仓玺园 小高层 5.2 137-334平 引领国际住宅 便捷生活醇熟体验 完善配套 成熟社区 华润 橡树湾 小高层叠拼 ５ 140-180平 原生态·国际住区 浓荫映大宅，学府养门第 品牌 生态 人文 汉斯 加州水郡 小高层 3.5 120-240平 安居生活，乐享商业 大型综合配套 仁恒怡庭 多层 叠拼 7万 280-300平 润泽百年，风华再现 江湾名门，盛装叠墅 品牌 产品 区域内竞争分析 营销推广对比：仁恒始终以品牌贯穿营销主线 仁恒怡庭： 借助仁恒的品牌，以及在上海多个知名项目的影响力，以仁恒的品牌为主打，吸引仁恒品牌的忠实拥护客群。 品牌区域产品 推广语： 润泽百年，风华再现 江湾名门，盛装叠墅 仁恒品牌始终灌输在项目推广的过程中，成为营销主线。 目前仁恒叠加别墅仅余 50套，且总价在2000万以上 与我项目形成一定价格区隔 前期推广语：少数人拥有湿地，更少数人拥有联庭宽HOUSE 橡墅—叠加别墅 主推：浓荫下的传奇 目前仅剩3套，后期大 平层推出 华润橡树湾 新面世—华润新江湾九里 主推：生活充满传奇 产品：300平米左右大平层均价43000元/平方米，总价达到1300万左右，与我项目在总价上形成交叠。 一方面， 随着区域内叠加别墅逐步的去化，所剩的叠加产品 越来越少，低密稀缺叠加别墅产品越来越稀贵 另一方面， 区域内大平层产品后半年会强大入市，如华润新江湾九里等产品，导致竞品并不是局限于叠加别墅，更是大平层产品。 叠加别墅在血统里还是别墅 比平层产品更加低密度、更加 舒适，于是，区域内相对稀缺的 低密产品——叠加别墅就成为我项目优势竞争点 附赠空间 有天有地 前庭后院 空中露台 低密舒适 叠墅优势 越来越稀贵 叠加别墅推广专题 背景分析 客群分析 竞品分析 叠墅定位 平面表现 ? ? ? ?