郫县城市大型综合体策划书.doc

本文由cdqixh贡献 古有望丛帝宫，今有杜鹃新城 ——郫县城市星·杜鹃摩尔新城大型城市商业综合体策划书 成都奥斯特建筑设计公司策划部 1 目 录 前言 一、项目背景分析 1、城市分析——魅力成都 2、区域分析——银郫县 二、项目区位分析 1、项目区位概况 2、项目位置特点 3、地块属性 4、郫县商业市场现状 三、项目定位分析 1、项目定位策略 2、城市综合体的选择与分析 3、本项目总体定位 4、综合定位策划 5、SWOT 分析 四、项目经营业态策划 1、分区业态策划 2、业态组合策划 3、营运配置策划 2 前言 古人云：凡事谋而后动。一个项目前期的深入调研、科学分析与 精心谋划，直接关系到项目开发的成败。受本项目开发公司的委托， 我公司组织专家进行了实地考察与调研，在进行数据采集和分析的基 础上 制定出本策划案。 一、项目背景分析 1、城市环境分析——魅力成都 成都位于四川省中部,四川盆地西部，面积 1.21 万平方公里，人口 1200 万左右，辖 9 区 4 市（县级市）6 县，是我国西南地区最重要的 副省级城市和全国统筹城乡综合配套改 革试验区，按照成都市“十二五规划”发 展总目标，将把成都建成中西部地区创业 环境最优、人居环境最佳、综合竞争力最 强的现代特大中心城市，打造世界现代田 园城市。 成都资源丰富、气候温润、人杰地灵，作为全国重要的历史文化 名城，名胜古迹众多，美食名扬天下，商贾云集、工农业基础雄厚、 经济增长很快。先后获得 2010 年中国（大陆）最具幸福感城市奖、 中 国最佳城市奖、国（大陆）国际形象最佳城市第三名，全国最佳投资 创业城市等荣誉，并荣登《商务旅行》杂志“世界宜商宜居城市”榜 首、 《财富》杂志“全球最佳新兴商务城市”榜单。 成都是中国有重要影响力的二线城市，休闲娱乐、消费购买力在 3 全国名列前茅。 2、区域环境分析——银郫县 郫县地处川西平原腹心地带，位于西南特大中心城市——成都市 西北近郊，东靠金牛区，西连都江堰市，北与彭州市和新都区接壤， 南与温江区毗邻，距市区中心 18 公里， 交通十分便捷。境内生态环境优美，市 政设施完善，区位优势、比较优势和后 发优势突出，素有银郫县之称。 因“杜 宇化鹃”的美丽传说，郫县又称鹃城，县花为杜鹃花，县鸟为杜鹃鸟。 郫县是全国“农家乐”和“乡村酒店”休闲旅游发源地、综合经 济实力连续 7 年进入四川省“十强县” 。成都由单中心向多中心发展， 将大弯、龙泉、柳城、桂湖、郫筒、东升、华阳作为七个卫星城镇， 与中心城共同组成高度城市化和现代化的城市群，构成成都现代化都 市的主体，纳入中心城规划区范围。同时，成青快铁的通车以及即将 开通的地铁 2 号西延线实现了郫县与成都的“无缝”连接，直接将郫 县拉进成都都市生活圈。 发展规划： 一城（成都西部新城） 、两带（沙西线、IT 大道城乡 统筹综合示范带） 、三基地（新型工业基地、文化休闲基地、川菜产业 基地） 郫县优势：成都四大新城规划的西部新城核心位置，高速公路、 快铁和地铁 2 号西延线构成快速通达的交通网、 等高科技产业入住、 IT 紧邻成都高新西区，将成为精英人士聚集地。 4 郫县经济发展发展数据 地区生产总值 第一产业增加值分别达到 第二产业增加值 第三产业增加值 民营经济增加值 全口径财政收入 农业总产值 全口径工业增加值 规模以上工业企业实现主营业务收入 实现利税 地方财政收入 地方财政一般预算收入 14.9 亿元 城镇居民人均可支配收入 农村居民人均纯收入 全县居民储蓄存款余额 城镇单位在岗职工年平均工资 全县户籍人口 其中：非农业人口 农业人口 18956 元 9271 元 168.89 亿元 36099 元 508633 人 237828 人 270805 人 占全县人口 46.76% 占全县人口 53.24% 230.34 亿元 138.56 亿元 16.83 亿元 74.95 亿元 137.66 亿元 87.39 亿元 28.62 亿元 123.82 亿元 378.85 亿元 32.37 亿元 73.41 亿元 增长 122.5%。 同比增长 4.0% 增长 25.0% 增长 39％ 增长 32.9％ 增长 152.1% 增长 51.2% 增长 11.8% 增长 16.7%。 增长 18.2% 增长 17.2% 比上年增长 17.8% 数据来源：2010 年郫县国民经济和社会发展统计公报 二、项目区位分析 1、项目区位概况 项目位于郫县南北大道西侧，紧靠成灌高速郫县入城口，毗邻县 政府行政中心、五星级酒店、高端住宅及市政公园和广场等。项目所 在地处于郫县新城区是未来政治、文化、商业中心的核心地段，必将 是城市化发展和成都市卫星城镇发展的最大受惠者。这些有利因素为 把该区域打造为郫县都