上海高端房地产市场酒店市场商业市场探析暨大悦城商业综合体物业发展建议报告（二）.ppt

上海大悦城商业综合体物业发展建议报告 （二） 由于地块用地强度大，除通过超高层设置，减少建筑密度外；还大量利用地下空间，三层开挖，以满足地下车库、商业、项目配套和居住功能空间需要，完善、提升项目豪宅品质 B3：地下车库及人防区域、T1酒店配套服务区域、超市卖场卸货平台区域，T1、T2设有地下车库入户大堂 B2：地下车库及人防区域、T1酒店/酒店公寓地下接待大堂、酒店厨房及配套区域、T2/T3接待大堂、别墅B2功能区域、住宅泛会所配套区域（篮球场） B1：超市卖场地下一层营业及配套区域、酒店厨房及配套区域、下沉式商业广场及仓储/滨水商业区域、T3底复B1功能区、别墅B1及夹层功能区、住宅泛会所功能及管理区（泳池、SPA、健身中心、阳光下沉庭院等），局部少量设置车位 1街坊规划思路分析 * 开放性组团布局规划，无实体围墙，通过建筑和景观绿栽自然隔断；内部景观空间较小，以硬质铺装为主，结合绿栽营造景观体系 外围滨水商业和下沉式商业广场 内部景观空间效果示意 1街坊规划思路分析 可提升 * 以豪华大户型为主，在梯户比、套型设计上存在部分不足 T2/T3：45层，标准层高3.3米，部分转换层和42-45层层高3.5-3.8米 局部楼层复式设置；T3一、二层底复设置 中低区标准层户型（4-21层） 高区标准层户型（24-42层） 1街坊规划思路分析 高层公寓为主力 中低区: 180、200、260平米 中高区: 270、310平米 局部区域: 500-580平米左右复式 沿河设置3栋10套类独栋，主力面积495、612平米 T2/T3公寓尺度和功能设计豪华：层高3.3米，全套房、中西双厨，独立保姆房设计；中低区客厅6.5米/阳台6米以上、主卧4.8-6米，高区17米以上三开间南向设计、客厅7.5米/阳台6.8米/主卧6米以上；但中低区单层三户，边套卧室大多北向设置，与国内客户居住习惯不符。 可提升 * 10套创新7层别墅设计，地上四层，地下三层，高附加值赠送，但商业与别墅想兼顾的组合做法略勉强，别墅私密性和居住品质有一定影响 三栋联排滨水别墅：3联+4联+3联 共十套：612平米2套（地上面积，东西两侧边套，地下赠送面积超600平米），495平米8套（地上面积，中间套及内部边套，地下赠送面积超500平米） 1街坊规划思路分析 通过地下空间的利用，实现别墅的居住功能和空间价值的放大，地上则通过滨水商业的规划实现别墅的围合和二楼室外空间的扩充。每户私属电梯、功能分区规划，保证客户的奢享居住体验。 不借鉴 * 纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区 2010年7月23日，苏河湾41/42街坊地块，出让面积约3.54万㎡；17.91亿元，楼板价1.45万元/㎡。 41/42街坊规划思路分析 纯商办用地，保留建筑多，地上可开发空间小，因此41/42街坊定位于高端商业居住组团，在产品规划上做出很多突破性尝试——通过老建筑改造和地下空间利用，打造以时尚商业和艺术家工作室为主体的地标型城市商业街区，新建建筑主体为回现能力更强的公寓式办公产品，通过立面、户型和装修规划打造产品的极致居住体验。 华侨城41地块经济指标 类型 经济指标 酒店式公寓 约45,000㎡ 商业 约18,000㎡ 总建筑面积 约63，000 华侨城42地块经济指标 类型 经济指标 服务式公寓 约27,000㎡ 多功能中心 约8,000㎡ LOFT办公、艺术家工作（含会所、俱乐部） 约35,000㎡ 商业 约16,000㎡ 总建筑面积 约86，000 * 大量利用地下空间，三层开挖（42街坊由于商业体量大，车位配比要求多，下挖四层），以满足地下车库、商业空间和项目配套需要 B3：层高3.6米，商业地下车库及人防区域，42街坊B4也是商业地下车库 B2：层高3.6米，地下车库及人防区域、设备间和储藏区域、41A/B/C地下车库入户大堂 B1：层高6米，地下商业广场、设备间和储藏区域、41A/C接待大堂（41B接待大堂在L1）、设备间、小货车卸货平台；41A地下设有会所及配套区（斯诺克球房、健身中心、阅览室、特色酒吧等） 41/42街坊规划思路分析 * LOFT、艺术家工作室 融入时尚与文化的场所精神商业定位——包含时尚品牌展示、本土国际知名艺术家聚集区与工作室、艺术品鉴赏拍卖、知名画廊、滨水商业 41/42街坊规划思路分析 时尚商业 展示拍卖场所 * 利用地下一层6米空间及地上两层商业空间（41D/E独栋商业+裙楼），结合局部高差，设计中庭采光天井，打造时尚风情商业广场，结合老建筑改造的艺术家工作室，打造出地标性商业街区 41/42街坊规划思路分析 * 1-2F：零售商业，1F5.6