公寓分项研究深圳为例.pptVIP

深圳公寓分项调研 案例分析——玮鹏花园 玮鹏花园成交客户分析 都会100成交客户分析 普通公寓市场总结 深圳公寓分项调研 深圳公寓分项调研 深圳公寓分项调研 * 1.普通公寓 2.商务公寓 3.产权式酒店公寓 4.酒店式公寓 1.普通公寓 条件—— 处于繁华地段 小户型为主 基本为自住或自用 大部分为自住或自用 80%为投资客 主要客户 20% 101M2 三房二厅 60% 77-81 M2 二房二厅 一房销售速度 最快 ，租客多用此处办公 20% 46 M2 一房二厅 备注 套数比 面积区间 户型 80%为投资客 20% 46 M2 一房二厅 占地面积：34604.7M2 建筑面积：245101.65M2 总户数：870户 均价：8300元/M2（毛坯） 销售期：16个月 销售率：80% 主要年龄段在25—35岁，以周边电子信息行业的企业主及职员为主，并有公务员、贸易等行业，用途体现物业的多功能性（自用、投资、办公、第二居所等） —— 共同特征：事业、生活与本区域关联度极高 案例分析——玮鹏花园 成交客户置业目的 成交客户职业 基本为自住或自用 投资客居多 投资客 主要客户 31.96% 61-85M2 二房二厅 34.62% 56 M2 一房二厅 投资者或办公者居多 27.6% 38 M2 单身公寓 备注 套数比 面积区间 户型 占地面积：8000.7M2 建筑面积：77450.17M2 总户数：826户 均价：8200元/M2（毛坯） 销售期：7个月 销售率：100% 案例分析——都会100 投资客居多 34.62% 56 M2 一房二厅 投资客 27.6% 38 M2 单身公寓 主要年龄段在26~35岁，以周边电子信息行业生意人、商业人士为主，并有公务员、贸易等行业，用途体现物业的多功能性（自用、投资、办公、第二居所等） —— 共同特征是事业、生活与本区域关联度极高 案例分析——都会100 29% 48- 66M2 二房二厅 49.4% / 三房及以上 21.6% 37-42 M2 一房一厅 套数比 面积区间 户型 占地面积： 9529.1 M2 建筑面积： 55270 M2 总户数：488户（其中一期250户） 均价：8000元/M2左右（毛坯） 工程进度：结构第6层 预计入市期：2004年5月（一期） 案例分析——燕南路88号 一期北区户型： 深圳普通公寓市场销售情况普遍良好 主要分布于华强北都市繁华核心区 产品、客户同质化严重，产品已经成为高 效率工作群体的多功能城市空间单元 价格范围在8000-11000元/M2之间 高价位产品需付出长推广期及高销售费用的代价 功能化体系——纯居住 KPI体系 外因 内因 明确定位——功能相对单一/小户型/… 一流的合作团队 地理位置——城市核心繁华地段 交通可达性——地铁、主干道沿线 溢价空间——区域发展增值潜力 独具特色——建筑形式/升值潜力/… 人流及商业气氛、需求旺盛 规划设计 物业管理 模式一的KPI体系（关键绩效指标体系） 此操作手法较为传统，风险小，溢价空间小，根据市场价格趋势预估，可实现10000——11000元/ M2的均价，难以支撑开发商的目标价格。倾向指数： 1.普通公寓 2.商务公寓 3.产权式酒店公寓 4.酒店式公寓 2.商务公寓 条件—— 城市商业中心地段/商务配套完善 片区有办公氛围 停车位充足 电梯充足 产品形象好 占地面积：6769.8M2 建筑面积：82600M2 总户数：400户（公寓） 均价：11000元/M2（毛坯） 销售期：6个月 销售率：90% 投资客/小公司 主要客户 该项目由于自身条件及价位过高原因销售期长达3年多 备注 400 38-56 M2 公寓 套数 面积区间 户型 商务公寓案例分析——现代之窗 基本为自住或自用 投资客居多 投资客 主要客户 8% 60M2 二房二厅 32% 41-46 M2 一房一厅 投资者或办公者居多 60% 23-36 M2 单身公寓 备注 套数比 面积区间 户型 占地面积：4884M2 建筑面积：33000M2 总户数：780户 均价：8200元/M2（精装修） 销售期：1个月 销售率：70% 案例分析——金茂礼都 地址：福田福明路（上海宾馆对面） 占地面积：13172.7M2 建筑面积：140000M2 总户数：600户 均价：10000元/M2（毛坯） 销售期：18个月 （高推广费） 销售率：100% 首次置业者及投资客较多 主要客户 58% 58-72M2 二房二厅 1栋36层 39-41 M2 酒店式商务套间 套数比 面积区间 户型 案例分析——嘉汇新城 多为周