[工程科技]郑州新长城路砦商业项目区域规划初步说明.ppt

四、项目立地条件细化分析 地 块 条 件 区 位 条 件 交 通 环 境 商 业 环 境 项目所处区域是非成熟商业集合区 →项目区位要求打造新兴区域商业中心(商业街区) 项目区域内地块分布对原有商业的借势性发展较低 →地块条件适当造成项目入市的市场基础降低,要求依据项目商业定位合理规划内部的商业业态布局以提高自身的商业合力。 项目区域内主要交通干线多是规划路 →汝河路和大学南路均为规划路,且拓展性低于南侧的淮河路、航海路,造成在交通条件上项目不具有优势并存在一定的未知性和风险性) 4. 周边商业竞争对手在区位条件上占有一定的优势 →项目商业竞争力受到阻碍。 五、商业开发规模建议 1、与前次提案推算相比，本次测算以5年项目开发期的基础进行推算。（前次提案以2年进行数据推算。） 2、注重发展的角度审核项目的开发，在衡量数据（人口指标、收支额指标）的5年发展推算的基础上，结合商业发展环境依据商业法则（兰侧斯特）进行综合推算。 3、由于地块分布的调整，以汝河路为中心向东西两侧延伸，此格局适当增强了本项目在核心区域内市场分额的消化。在核心商圈的吸引率上，本次推算提升了原有目标吸引率（40%）。 4、在商业经营面积与建筑面积的换算上，本次推算采取可利用率暂定为50%的基数。 综上所述，结合现有市场需求和区域商业发展，为了规避今后商业开发的过剩并避免降低本项目商业的综合实力，本项目的商业应采取适量开发的原则。 通过前面的市场测算，项目开发完成后合计适宜开发的商业总有效规模范围在170000-200000平方米左右。 五、商业开发规模建议 以市场有效开发商业规模为依据，结合新调整地块的分布特征，我司认为在项目多地块开发的情况下，商业综合开发面积可扩大到250000平方米左右（最高限）；超过250000平方米的商业体量，市场可容性低。 1、根据250000平方米商业的开发体量以兰侧斯特法则，倒推： 要求核心商圈内人口达到250000人以上，人均可支配收入达到17000元以上的市场供给条件。 2、从现有二七区相关经济指标的发展上看，约10年后可达到相关数据值。 3、此外，若在新调整地块内将所有区域内的商业均高效开发使用(即将其他零散地块部分以及那些商业开发价值低、靠里的地块部分)，则由有效值200000平方米提升到250000平方米具有一定的可能性。 五、商业开发规模建议 4、为了规避无效开发的风险，我司建议在项目开发的大区域范围内合理商业地块的组合以提高商业总开发量。 在现有条件下，充分运用街区商业的开发→着重进行嵩山路、汝河路、大学南路周边地块的征用和开发，打造具有一定商业合力的新兴商业街区。通过片区开发以提高项目的影响力。从而，在增大沿街面商业的前提下，使商业有效开发的规模200000平方米→250000平方米。（一定程度上讲，此征用地块建议可作为对新调整地块及意向地块的优化、组合。通过打造集中性强的街区带动片区商业的整体经营，从而更为增强新调整地块在核心商圈内的市场占有率的提升空间并便于有效组织交通和商业的规划、组合。） 五、商业开发规模建议 1、同样，根据300000平方米商业的开发体量以兰侧斯特法则，倒推： 要求核心商圈内人口达到300000人以上，人均可支配收入达到20000元以上才有一定的市场基础。 以市场有效开发商业规模为依据，结合新调整地块的分布特征，我司认为在项目多地块开发的情况下，商业综合开发面积可扩大到250000平方米左右（最高限）；超过250000平方米的商业体量，市场可容性低。 2、从现有二七区相关经济指标的发展上看，15年后才可达到相关数据值。 3、现有周边地块内已确定多个大体量的商业进行开发（新长城康城商业项目、小李庄改造商业项目、小岗刘项目）→多个项目的同期同质开发，在一定的市场需求供给的条件下，势必造成部分项目的下马或整体商业的衰败。 4、此外，以新调整拿地的地块条件下，沿街面商业部分较少，不支撑多个大规模的综合体的开发。→造成整体打造300000平方米的商业体量出现困难。 六、商业及功能组合建议 商业业态功能构成分析商业通行做法：以预设项目商业承载量为基础，根据市场需求业态配比和项目自身特点来进行商业功能、 结合之前所分析和描述,在基本保持消费倾向数据(零售、餐饮、休闲娱乐、服务大类76：6：3：15比重)的基础上，根据项目市场发展所需（鉴于现有项目区域内淮河路、兴华街及大学路上部分餐饮、休闲、娱乐业态的发展基础）