海口万科日光湖乡村Golf Town营销思想录.docVIP

海口万科日光湖乡村Golf Town营销思想录 Contents 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户把握 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户定位 Contents 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 怎样的市场？ 怎样的市场？ 2010年海口房地产投资增幅继续减小，商品住宅投资还同比下降了16.4％。反映2000年以来，在国内宏观调控和海口政策性的积压房集中处理压力下，高涨的房地产投资热情有所平抑。 房地产供应走势 宏观调控全面实施的第二年海口商品住宅销售面积即出现了负增长， 2010年又重拾增势。说明政策气候对海口需求市场较明显的抑制效果，在理性投资占主流的形势下，新项目的消化速度会受一定影响；但综合市场表现判断：海口目前的年消化容量基础较扎实，近几年大幅波动的可能性较小。 怎样的市场？ 房地产消化走势 海口商品住宅的竣工面积已持续5年小于销售面积，说明供应方投资理性的总体态势。而在新竣工面积与消化量差距日益拉大的情况下，消化量仍能3年维持在130万m2左右，也反映出海口需求市场规模较稳固的市场特征。 怎样的市场？ 房地产供求对比 2010年海口商品房均价2735元/平方米，同比上升8#0046999.88％，在供求规模均有所收缩、市场上烂尾楼还很多的情况下，海口房价依然坚挺上涨，说明当前人们对海口置业已有较好的认知基础、现有消化规模的支撑力量扎实。 房地产价格走势 怎样的市场？ 海南高尔夫俱乐部分布 本项目 怎样的市场？ 海南高尔夫概览 2010年全岛高尔夫客源达35万人次，旅游客源占以上，休闲类消费是海南高尔夫的最大特色； 受高尔夫室外运动特性的影响，海南高尔夫经营的淡旺季明显，加之新建球场不断涌现，致使老球场必然面临重新定位的经营瓶颈。 高尔夫被冠为海南的“岛球”、全岛六大主打旅游业产品之一； 海南球场仅次于广东、北京、上海数量居全国第四，高尔夫运动及服务的发展属国内领先水平。 市场是怎样？ 依必朗高尔夫球会 台达高尔夫球会 五月花美视高尔夫球会 西海岸高尔夫球会 三亚国际高尔夫球会 兴隆康乐园高尔夫球会 本项目 怎样的市场？ 博鳌高尔夫球会 海南高尔夫概览 目前，海口高尔夫客源最好的分别是西海岸，五月花和台达高尔夫球会。 海南高尔夫旅游的主要客源来自日本、韩国及国内大陆发达城市的高尔夫人群， 高尔夫球的热爱者为发展高球场房地产奠定了良好的需求基础。而全岛近20个高尔夫球会中，目前仅5个开发了对外出售的房地产项目。供求落差决定了此类项目的市场前景，也是本项目把握机会、东山再起的着眼点之一。 和海南岛高尔夫球场分布现状和未来计划相比，海南高尔夫地产的消费前景仍比较广阔，将是补充、分流“蓝色海南”地产消费的一支绿色生力军。 怎样的市场？ 海南高尔夫地产 三亚亚龙湾5号 西海岸高尔夫别墅 美视高尔夫别墅 西海岸已有的市民认知基础、品牌口碑以及政府规划效应、新高尔夫球场高档次运营效应等等，使西海岸物业近几年表现火热，成为海口楼市涨势最稳、消化速度最快的片区之一; 目前西海岸一带的销售产品以独立别墅、小高层公寓楼、叠拼别墅为主，联排、双拼较少。直接位于高尔夫球场内的项目多数进入销售后期，且一线临海用地近开发殆尽。 已入伙 2010年5月开盘， 至今仍有1/3未售出 6800元/平方米 独立别墅 230-2，共50套 0.26 6.17万平方米 盈滨半岛 海悦天伦 别墅 2007年底 春节以来 销售速度很快 2010年4月开工，叠拼已售完，只剩公寓。叠拼二手放盘6500元/平方米左右，公寓楼毛坯房均价4600-4700元/平方米 叠拼200 ㎡左右 0.7 20.8万平方米 西海岸假日 海滩西500米 阳光西海岸 现房 销售近一年， 剩下不到二成 7000元/平方米 170 ㎡叠拼别墅 / 穿插球场内 西海岸假日海滩 对面 西海岸 高尔夫别墅 NA 整体2005年4月开盘 不看海联排别墅8000元/平方米，公寓带空中花园均价同上 公寓到别墅产品多样 0.5 18万平方米 西海岸 美视高尔夫东 比华利山庄 2008.07 2007年5月1日开盘 公寓均价约5000元/平方米， 别墅均价约1万元/平方米 公寓80-140 ㎡为主， 别墅200-300 ㎡左右 0.4#0046999#0046999 #0046999.78万平方米 西海岸新国宾馆对面，美视高尔夫西 兆南 西海豪园 入伙 销售时段 均价 相关产品 容积率 占地 位 置 项目名称 怎样的市场？ 海口西海岸地产 营销思路 营销背景 市场扫描 项目浅析 客户定位 营销主题及案名 营销渠道构想 营销计划 怎样的项目？ Contents