与规划院对接流程教学讲义.pptVIP

* 规划院图纸设计的四个阶段 商业综合体的图纸设计分为： 概念方案设计 建筑方案设计 初步方案设计 施工图设计四个阶段 一、概念方案阶段 1.1工作目标： 规划院：规划院根据得到的用地信息，结合集团对项目整体控制要求完成项目规划概念方案的设计。 商务部：商务部完成项目市场调查及客户的初步确认，为规划院的概念方案设计及业态规划提供参考意见。 1.2工作流程 1.2.1规划院向商务部提供经集团董事长签字的总平图和面积指标。 1.2.2 商务部依据规划院提供的图纸进行市场调查及项目前期推广，并将相关情况反馈给规划院。 2.2.3规划院依据商务部及相关部门的反馈意见对概念方案进行深化并报集团董事长确认。 二、建筑方案设计阶段 2.1工作目标： 规划院：依据批准的概念设计方案，完成建筑方案设计，包括总平面、各层建筑平面、剖面以及意向性立面方案等的设计。 商务部：在此阶段商务部需要确认的工作主要有： a：长期合作的主力店需确认：租赁楼层、租赁范围、基本面积指标、主入口，人流和货流动线，垂直交通等。 b：超市业态的确认：超市的归属，总平面的位置、所在楼层基本面积指标，基本交通要求、前期沟通主力店的需求、商务部的要求及目标。 确认技术对接的计划安排。 协商基本的交房条件：毛坯交房或精装交房，空调、消防职责界面划分，是否强烈需要增值税发票抵税，空调费收取原则，物业管理方式等。 c：待定业态：引进业态的归属及计划安排，对待定区域平面功能的要求，不影响工期计划所需要的预见性设计要求等 确定基本交房条件作为商务部与主力点谈判的基础，包括：毛坯交房或精装交房，空调、消防职责界面划分，是否强烈需要增值税发票抵税，空调费收取原则，物业管理方式等原则性的条款。 三、初步设计阶段 3.1工作目标： 规划院：对建筑设计方案进行深化，使其具备施工图的设计条件。 商务部：在此阶段商务部需要达成的工作要点主要有： a. 长期合作的主力店需确认：租赁区域的空调机房、电梯位置、卫生间、厨房等设备用房及公共区域。 b. 超市业态的确认： b1：对接工作已经开展的超市：对技术对接过程中出现的影响设计推进因素进行解决。 b2：对接工作未开展的超市：按照建筑方案阶段的要求完成确认，并对规划可能会给后续招商带来的问题提前进行预警并准备解决预案。 c. 待定业态：明确需要引入业态的具体类别，提出不影响工期计划所需要的预见性设计要求等。 确定基本交房条件作为谈判基础，包括：毛坯交房或精装交房，空调、消防职责界面划分，是否强烈需要增值税发票抵税，空调费收取原则，物业管理方式等原则性的条款。 3.2工作流程 3.2.1 将规划院初步深化的建筑方案转发客户，对要求其对出入口、电梯、空调机房、厨房、卫生间、降板区等位置进行确认，在具备条件情况下要求客户提供平面布置图。 3.2.2 规划院收到客户反馈的意见后应结合客户意见对图纸进行调整细化，同时如需要，商务部应组织客户与规划院直接进行平面对接。 3.2.3初步设计方案完成后，规划院组织内部评审会，商务部、商管公司、项目公司共同参与，评审会内容形成会议纪要，各方签字确认。规划院按会议确定的原则对原方案进行调整，确定后的方案进行联合会签。 3.3此阶段商务部需落实的工作要点： 3.3.1未对接的超市（建材）需立刻安排技术对接。 3.3.2超市的合同技术附件的签署。 3.3.3 其它未落实的设计条件的提供或组织规划院对接。 3.3.4 对于超市及其它非紧密型客户在此阶段如条件成熟可租赁合同。 四、施工图的设计阶段 4．施工图阶段 4.1工作目标： 规划院：配合项目公司完成施工图的设计和调整。按公司规定施工图的设计由项目公司直接负责，但在设计过程中如主力店对原方案进行修改或调整仍属规划院的控制范围。 商务部：配合规划院及项目公司完成施工图设计。如主力店在此阶段主力店客户仍要求调整平面设计，则应配合规划院和项目公司共同解决，以免影响施工图的设计工作。 4.2工作流程 4.2.1待定业态的对接的步骤： a：商务部按照已商定的待定业态的平面规划及交房标准同客户进行初步沟通，确定进驻意向后，以内联单的形式通知规划院进行技术对接。内联单的内容包括主力店的基本要求及交房标准的初步意向。 b：规划院与主力店进行平面的对接及《房产技术条件》的谈判。 c：技术谈判确认后，规划院应发内联单给商务部，由商务部确认是否可以发出设计变更指令。 4.2.2已签合同的超市等业态设计条件反馈： a：规划院根据合同的有关条款，按时间节点向主力店要求提供相关的设计条件。商务部负责催讨或联系。 b：规划院对提供的设计条件进行审核，如有违法合同的要求，应反馈到商务部同主力店进行协商。 c：规划院负责督促项目公司完成主力店图纸的确认工作。 4.2.3超市业态归属的改变