长沙大盘观察144214536复习课程.pptVIP

湖南省会，全省政治、经济、文化、教育、科技、交通、通信中心，总面积11819.5平方公，其中市区面积556.33平方公里；总人口587.09万人，其中市区人口210.77万人。 ? 一主两次三组团 根据长沙市城市整体发展战略，未来长沙将形成“一主两次四组团” 的城市空间格局。 一主：城市主体，即中心城区； 两次：河西、星马新城； 四组团：暮云、捞霞、高星、含浦组团 “长株潭”融城 “长株潭”城市群将发展成为功能健全、基础设施完备和共建共享、生态环境共存共生、要素市场一体化、产业发展一体化的高效率、高品质的多中心型城市群地区。到2010年，三市经济总量在全省将占比达42％以上，城镇化水平达到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365万。 “3+5”城市群 在三市融城的基础上，以长株潭为中心，以一个半小时通程为半径，包括岳阳、常德、益阳、娄底、衡阳在内的“3＋5”城市群建设，将进一步刷新湖南经济版图。 “3+5”城市群 香港 澳门 福州 南昌 长沙 广东 南宁 海口 成都 贵阳 昆明 长沙“承东启西、联南接北”，是泛珠三角发展中重要一极。 国家“中部崛起”战略重镇 作中部重要省会城市，长沙是国家“中部崛起”战略中的重要部分，长株潭城市群获批“两型社会试验区”， 希望在中部省份经济腾飞过程中成为龙头之一。 长沙房地产市场分析 发 展 历 程 发 展 规 划 发 展 趋 势 1、供应量剧增。一方面受国家对闲置土地清算、开发周期要求等政策的影响，大批闲置土地被迫被动入市，另一方面受信贷政策的影响，众多开发商资金短缺，急需通过销售回笼资金，也要求他们加快开发进度，加上对未来市场形势的担忧等多种原因将导致未来二年内市场供应量将剧增到近3000万平米左右。 2、大盘时代来临。由于看好长沙市场的发展前景，各路外地豪强和本土实力企业纷纷在长沙各区域跑马圈地，而且动辄几百亩上千亩圈地，在长沙各区域形成雄霸一方的大盘，据调查，目前长沙市总建筑面积在30万平米以上的达80个，在50万平米以上的楼盘也达39个之多。长沙大盘时代来临。 3、价格回归。受国家调控政策的影响及国内一线城市市场低迷及观望情绪的波及，长沙市场的观望情绪正浓，在经历了07年的价格疯涨后处于高位的销售价格迫于资金回笼的压力纷纷下挫，销售价格逐渐回归正常水平。但普通项目的价格回调幅度将大大超出地段优越、高品质的楼盘。 4、根据对即将入市的庞大供应量和宏观调控政策造成的投资客退市、刚性需求观望等导致的需求量的测算，对比历年的供销数据，预计本轮调控的影响将可能持续到09年下半年。 5、受宏观经济形势的良好发展、区域建设和发展的拉动等宏观背景的推动，长远来看长沙房地产市场仍将呈现上扬态势，但上升幅度将趋于平缓。 长沙大盘研究 长沙目前30万方以上的楼盘有80个，其中雨花区有12个，天心区有15个，开福 区19个， 芙蓉区5个，岳麓区20个，星沙经济开发区9个。 在建已上市：69个，未上市：11个 50万方以上的有39个，其中雨花区有7个，天心区有7个，开福区10个，芙蓉区2 个，岳麓区8个，星沙经济开发区5 个。 在建已上市：33个，未上市：6个 本案重点研究50万平米以上的大盘。 长沙大盘统计 北城片区 麓南片区 市府片区 东城片区 省府片区 金鹰城星沙片区 根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的七大地产板块格局。 中心片区 城市板块划分 大盘布局 金鹰城星沙片区：水印山城、早安星城、华润凤凰城、碧桂园威尼斯城、 愿景山水湾、藏珑湖上国际社区、星月城 北城片区：滨江君悦香邸、天健芙蓉盛世、山语城、湘江一号、湘江世纪城、 珠江花城、万国成MOMA、沙河世纪城、 中心片区：凯通七座城 东城片区：锦湘国际星城、茂华国际湘、上河国际商业广场、德馨园、 泰禹彩云之翼、新城新世界 省府片区：奥园、浅水湾、天一康园、博林金谷、比华丽山、国会山官邸、 五矿龙湾国际、中信新城、郡原美村 市府片区：卓越蔚蓝海岸、新地东方明珠、长沙玫瑰园、中新森林海 麓南片区：利海米兰春天、振业浪琴湾、江山帝景、阳光100 中心板块 这是一个最不需要包装的板块。 中心板块是长沙各板块配套最成熟，房地产开发最成熟的区域。目前土地已经稀缺，城市中心不再有大规模的住宅开发。未来的开发，将是对老的城中村与搬迁企事业单位土地的改造。 大多项目都在建立在项目地段的优势上，其建筑品质和自身的配套