江川抚仙湖拓展项目.ppt

总论 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第一部分 项目概况 第二部分 2010年昆明房地产市场分析 第二部分 2010年昆明房地产市场分析 第三部分 项目综合素质分析 第三部分 项目定位及运作方式 第四部分 投资估算 第四部分 投资估算 * Copyright ? HNA PROPERTY * 江川抚仙湖南岸项目分析报告 云南海航置业 二零一零年十一月 本项目地块位于风光秀丽的抚仙湖南岸，距离抚仙湖“九龙盛景”多层观 景洋房、别墅盘约2公里、距离阳光海岸（孤山）2公里、距离国内地产巨头 之一的龙湖地产 “云南 · 仙湖锦绣 ” 项目约2公里，距昆明80公里。 项目为2个酒店收购及后侧占地350亩多层洋房、别墅项目（酒店收购及 房地产开发项目不可拆分）。 酒店为?江川旅游局国有资产处置拍卖资产，含玉带河宾馆及银滨楼宾 馆。玉带河宾馆占地9.53亩，房产7335㎡；宾馆旁绿地16.7亩（观海亭）?老 兵之家餐厅3.7亩；?银滨楼占地13亩，房产3500㎡，沙滩7.4亩，后面空地21 亩（可开发）。?2个宾馆土地共计71.33亩，房产9855㎡，资产拍买价值约 5000万元。酒店建筑距离抚仙湖湖岸小于现湿地保护距离（100m）。 多层洋房、别墅项目用地位于银滨楼后侧，占地350亩，挂牌价约25万元 /亩。按0.6容积率测算，总建筑面积140070平方米。 整体项目总投资5.55亿（含酒店收购及装修改造），房地产销售收入 10.93亿，净利润（税后）2.75亿，税后利润率49.55%，自有资金（2.5亿） 投资回报率110%。 一、项目区位 抚仙湖禄充风景区 抚仙湖孤山风景区 本项目位于玉溪江川抚仙湖南岸，抚仙湖与星云湖交汇处。 项目区域是云南省“旅游二次创业”三个试验区之一：抚仙湖—星云湖旅游试验区。未来发展潜力大，前景看好。 一、项目区位 孤山 阳光海岸 禄充风景区 九龙盛景 龙湖地产 仙湖锦绣 本项目 二、周边环境 项目临近风光秀丽的中国四大高原深水谈水湖—抚仙湖畔。 项目以北是孤山风景区、禄充风景区及云南林大福房地产开发有限公司九龙盛景别墅盘。该项目由小高层、多层、独栋别墅、联排别墅、双拼别墅组成，容积率0.60、绿地率54.44%，开盘均价8000元/平方米，现已达到12000元/平方米。 项目东南向为国内地产巨头之一的龙湖地产“仙湖锦绣”项目：该项目总投资450亿元，分四期进行开发，项目初期规划包括3个超五星临湖度假酒店、5个山地湖景高尔夫球场，50万方风情商业街区，8个国际山林养生度假休闲社区，一期3年完成投资70亿元、5年完成投资100亿元。项目建成后，将在抚仙湖南岸打造出一个低碳环保国际化的养生度假目的地“云南·仙湖锦绣” 。?　　 三、酒店项目现状 玉带河宾馆 三、酒店项目现状 玉带河宾馆观海亭 三、酒店项目现状 远眺孤山 孤山 三、酒店项目现状 银滨楼宾馆 三、酒店项目现状 银滨楼宾馆7.4亩沙滩 三、酒店项目现状 银滨楼宾馆 三、酒店项目现状 银滨楼宾馆后21亩空地（可开发） 三、酒店项目现状 银滨楼宾馆后21亩空地（可开发） 三、酒店项目现状 远眺玉带河宾馆 龙湖地产项目地 350亩地块位置 一、宏观形势分析 2010年以来，“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等一系列调控新政的密集发布，一线城市房地产市场整体成交量大减，部分区域二手房价格大幅下跌。 随着国家一系列的调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。 昆明作为二线城市，房价还处于一个相对较低的水平，随着新昆明建设和昆明城市化进程的加快，房地产发展正处于上升期，房价仍有一定上涨空间。 房地产仍是中国经济高速发展的“三驾马车”之一。只要有刚性需求就一直会有房地产业，这个恒古不变的力量也是助推房地产业未来继续向上的重要力量。 二、昆明房地产市场现状分析 上半年商品房成交170.9亿元，同比增长27.36%。其中，商品住宅套同比大幅增势减缓；而非住宅商品房同比增长33.7%。 昆明主城商品房均价保持在7000元/平方米左右，目前均价为7800元/平方米；二环内新盘均价9500—15000元/平方米。 由于最近国土资源部又再次拟收紧别墅供地，一个真正的别墅稀缺时代已到来。昆明别墅地价格也再次上升，目