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××商业项目 营销战略透析;项目价格体系;基数;进入诊断程序;只有上述7种销售组合可实现超过4个亿的一年回收 从上表分析可知任何一种组合中产权销售方式必须超过50%,因为投资户中自营户只占据了20%,意味着必须依靠纯投资者拿回投资额,即在此方案下纯投资者为销售主流对象 ;方案一的销售进度;结论: 销售进度表是按组合1理想进度进行的,而实际操作中不可能按组合1来实现,只可以按组合2、3、4的方式进行 根据组合2、3、4 ;只有约20%的商户会购买十年使用权,其在 八月招商时开始销售。 因此在8月18日前的推广重心主要针对纯投资人,只有完成60%产权比例后,推广重心才转为经营者 ;方案一的招商进度;方案二;组合7、8可取,因为收益与贷款2.2个亿之和能顺利收回投资总额4个亿,并且投资户中都是自营户。 组合9、10不可取,因为收益与贷款2.2个亿之和低于投资总额;组合G、H、I可取,因为收益与贷款2.2个亿之和能顺利收回投资总额4个亿,并且投资户中 都是自营户。 组合J、K不可取,因为收益与贷款2.2个亿之和低于投资总额;通过上表分析可知,如果不依靠纯投资户,而要收回投资总额,则必须依靠银行抵押贷款 原因如下: 银行全部的抵押贷款＝3.3亿元×0.65＝2.2亿元 当贷款90%、80%、70%时都能回收4个亿成本 经营投资户比例上限不超过30% 不卖产权收不回投资 以上组合在8月18至9月18日前都可以回收2个亿。 ;结论: 1、银行抵押贷款是短期行为,年限最多不超过3年,以后每年要承担 1320万银行利息 2、市场的租金收益＝租金－贷款利息－运营费用＝5638万元×50％ －2.2亿元×6％－700＝800万元左右 3、用每年800万元的租金收益,来偿还约2亿的银行贷款,至少25年,所以市场预期风险大。 4、周边两年内为施工工地,以及很多新项目开盘销售,未来两年将无法销售。 ;推广: 这种方式的优点在于:可以单一针对经营户进行推广,推广难度和节点相对简单,推广费用也可以减半;并且可以保证商户品质,对大厦后期的经营管理有利 ;方案三;;综合项目众多矛盾,我们需要抓住并解决主要矛盾我们建议以方案一执行;方案一有一定难度;最终甲方选定方案;编辑本段现代意义的“策划” 　　现代意义的“策划”可以理解为借助一定的信息素材，为达到特定的目的、目标而进行设计、策划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。 　　策划就是一种策略、筹划、谋划或者计划、打算、它是为个人、企业、组织机构为了达到一定的目的，充分调查市场环境、以及相关联的环境的基础之上，遵循一定的方法或者规则对未来即将发生的事情，进行系统、周密、科学地预测并制定科学的可行性的策划方案，同时在发展中不断地调整以适应环境的变化，从而制定切合实际情况的科学的方案就叫做策划。 　　综上所述策划有以下几个主要的特点： 　　第一、策划的本质一种思维智慧的结晶。 　　第二、策划具有目的性，不论什么策划方案，都是有一定的目的，不然策划就没意义了。 　　第三、策划具有前瞻性、预测性，策划是人们在一定思考以及调查的基础之上进行的科学的预测、因此具有一定的前瞻性。 　　第四、策划具有一定的不确定性、风险性。策划既然是一种预测或者筹划就一定具有不确定性或者风险。 　　第五、策划具有一定的科学性。策划是人们在调查的基础之上、进行总结、科学的预测，策划不是一种突然的想法、或者突发奇想的方法、它是建立在科学的基础之上进行的预测、筹划。 　　第六、策划具有科学的创意，策划是人们思维智慧的结晶，策划是一种思维的革新、具有创意的策划，才是真正的策划，策划的灵魂就是创意。 　　第七、策划具有可操作性，这是策划方案的前提，如果一个策划连最基本的可操作性就没有，那么这个策划方案，再有创意、再好也是一个失败的策划方案。 　　发展观念： 　　从用户和市场需求入手，逐步认识、掌握及运用行业发展规律，推行“知本运营(人力资源)战略”、“资本运营战略”、“资讯运营战略”及“创新+速度”战略，高速成长，非线性发展。 　　经营策略： 　　通过用户评判、以提高用户为主导来树立企业品牌；通过对外拓展，标准化运营模式，大幅度扩展、巩固设计市场份额；通过开放式、多方位的合作形式，建立、丰富工作室的人力资源队伍。 　　工作风气：宽厚、专业、创新、高效。 　　营销策划的方法 　　营销策划是对营销活动的设计与计划，而营销活动是企业的市场开拓活动，它贯穿于企业经营管理过程。因此，凡是涉及市场开拓的企业经营活动都是营销策划的内容。 　　1．点子方法 　　什么是点子？从现代营销角度来说，点子是指有丰富市场经验的营销策划人员经过深思熟虑，为营销方案的具体实施所想出的主意与方法。 　　2．创意方法