中原土地一级开发相关知识分享.pptVIP

* 前期投入的控制 2 4 3 3 土地一级开发权的获取的控制 3 1 3 5 5 成本风险控制 土地二级开发权获取的控制 其它风险控制 全程风险控制体系 1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地 2.设置回购条款 3.三临挂牌、净地交付 设置回购条款 方式： 在招标书中设置“同意海尔地产以人民币****元/平方米的价格回购****平方米的商业用房面积和部分住宅用地面积，用于该地块的拆迁安置费用”的条款；（具体的价格和面积可以商定） 案例： 在这块地的开发总建筑面积中，同意恒世华融公司（该地块的一级开发商）以人民币1.2万元／平米的价格，回购5000平方米的地上商业用房（商铺）和8000平方米的办公用房（写字楼），用于该宗地原用地单位的拆迁补偿安置。具体回购方案及相关约定，由竞得人与恒世华融公司具体约定。 效果： 一级土地开发商恒世华融公司如果参与挂牌将和其他开发企业之间存在着巨大的竞价优势，在土地单价上其他公司要承担多出2160元；华融公司如果没有成功摘牌，按照1.2万元元/平米的单价回购之后，再以市场价格4万和2万的价格出售，可以获得2亿元的直接利润；包括SOHO中国、华远集团在内的多家企业面对这样的限制条件无奈退出,最终这块土地仍然被其土地一级开发商收归囊中。 北京市白家庄地块在挂牌标书中设置了如下条款： * 前期投入的控制 2 4 3 3 土地一级开发权的获取的控制 3 1 3 5 5 成本风险控制 土地二级开发权获取的控制 其它风险控制 全程风险控制体系 1.设置招拍挂门槛实现二级开发控地 2.设置回购条款 3.三临挂牌、净地交付 三临挂牌、净地交付 方式： 一级开发过程中只完成“土地平整”，设置临水、临电、临路，通过市政基础设施工程后置实现圈占土地，也叫“毛地出让”和“生地熟拍”； 更好的获取更优质的土地，先拆好的地块，招拍挂自己获取，再通路和水电，注册新的项目公司成为其新的产权所有人，等土地增值之后以转让项目公司的形式卖地，享受土地溢价（海尔可独享溢价利润） 意义： 加强××公司对土地的控制、拆迁成本的控制； 降低税费； 提高其他开发商拿地的难度和成本 案例链接： 石家庄：迫于巨大的资金压力，石家庄土地出让已经采取“毛地为主”的出让方式，政府很少提供具备三通一平或七通一平的熟地，而是将带有拆迁以及基础设施投资任务的土地卖给开发商，由开发商负责整理，并计入地价成本 昆明：2008年7月份，昆明市公布了《昆明市城中村改造土地公开交易办法》，明确了“城中村”改造土地可以采取毛地公开交易。办法规定，片区“城中村”改造专项规划经批准后，将“城中村”改造范围内的土地，委托市土地交易中心以公开交易方式组织土地供应，以片区“城中村”改造专项规划及完成时限作为土地交易条件，土地竞买人只对土地出让金政府收益部分进行竞价，竞得人只需缴纳土地出让金净收益 * 前期投入的控制 2 3 3 土地一级开发权的获取的控制 3 1 成本风险控制 全程风险控制体系 1.品牌风险控制 2.微循环改造 4 3 5 5 土地二级开发权获取的控制 其它风险控制 对于有文化旅游资源的区域，控制体现该区域文化旅游价值的品牌使用权，可以充分分享区域价值增值效益 意义 浙江图影旅游度假开发区是一块未开发的“处女地”， 致力于打造“长三角旅游度假第一目的地 ”，区域未来发展前景良好 作为旅游度假区会投入大量资金进行区域品牌宣传，将其投入沉淀为无形资产，品牌价值将是区域价值的重要载体 方式 鉴于图影村从行政角度已灭失，可通过政府协调将“图影”注册为项目公司名下商标 将项目公司名称注册为“图影”，并防止其它公司使用“图影”品牌 设想案例：海尔某项目 前期投入的控制 2 4 3 3 土地一级开发权的获取的控制 3 1 3 5 5 成本风险控制 土地二级开发权获取的控制 其它风险控制 全程风险控制体系 1.品牌风险控制 2.微循环改造 对于具有文化旅游价值且拆迁改造成本高昂的地方，采用微循环改造的方式，既降低开发成本，又享受区域增值效益 “微循环改造”概念： “以小规模渐进式、拆除院内违章建筑及与风貌不协调建筑、修缮传统四合院的方法，保护原有的胡同尺度和四合院格局”。 简单来说就是按“腾而不拆”的原则，迁出四合院原有住户，寻找投资保护人，对四合院逐个翻新修缮，以此避免大片的拆迁 微循环改造模式的优点： 有利于传统建筑与区域风貌的保护； 有利于提升区域文化价值，提高区域知名度； 分阶段改造，有利于降低开发企业风险与资金压力 微循环改造模式的缺点： 改造周期较长，后期可能面临改造成本大幅增加等问题 案例：北京四合院改造 土地一级开发的流程解析 土地一级开发的商业模式