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项目地块 宏富项目开发总体策划报告(2000年1月20日提交) 目 录? 第一部分 形式分析 一、广州房地产市场若干值得关注的特点、问题与趋势 (一)??? 供求关系 (二)??? 竞争态势 (三)??? 区位走势 (四)??? 大盘问题? 二、大石片区房地产市场的特点、问题与趋势 (一)目前存在的问题 (二)未来发展的方向 三、项目优劣势分析 (一)??? 自有优势 (二)??? 自有劣势 (三)??? 外部机会 (四)??? 外部威胁 * * 星河湾个案 王志纲工作室 调 研 期 态势分析 市场 分析 行业特征及走势 竞争特性及走势 需求特性及走势 产品差异化分析 态势分析报告 内外部资源梳理核心能力诊断 基地条件、 区位特点 ? ? ? ? 王志纲工作室策划及顾问咨询工作流程 企业 分析 项目 分析 综合评估 (接下页) 问题与对策 目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位 规划设计依据 配套及服务 项目经济分析 总体策划报告 ? ? 策 划 期 规划设计 企业运作 开发筹备 营销推广 物业管理 月度 咨询 简报 首期启动专题 首期营销专题 广告推广专题 首期启动策略 总体思路 开发理念 开发模式 ? ? ? 操作监理期 规划及开发构想 理念创新 项目定位 (接上页) 一、大势把握 (一)对市场、企业、项目的评估 1、市场评估 ●核心结论: ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人居住的区域; ﹡广州楼市新的行业标准正在树立; ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现,不再是低价位、低成本的房子,而是个性化的高尚住宅。 一、大势把握 (三)效果评估 两年后实际的市场状况一一应验了当初的分析 ● 2000年6月份,番禺撤市建区,并入广州; ●2000年12月,广州市确定新一轮的规划,未来的市中心将在番禺; ●2000年开始,广州楼盘纷纷改头换面; ●2001年开始,华南板块成为广州楼市的最热点,竞争的焦点; ●水资源的充分利用——与宝墨园的合作 。 二、理念创新 1、核心结论: ●华南板块可以出现真正的高档社区,相对于市区豪宅十分有竞争力。 ●做广州第一个国际化、个性化、水文化最好的社区 ﹡回归家本位 ﹡做足水文章 ﹡打好环境牌 ﹡经营泛地产 二、理念创新 1、核心结论: ●休闲主题——商业中心主题——成长社区主题 在走中高档路线的主题下,不断扩大市场的辐射面:从地块附近——广东周边——珠三角或其他地方,超越同质化竞争。 二、理念创新 2、理论支撑: 大盘开发是一首交响乐,需要可持续开发的核心主题和分阶段主题,由浅入深扩大市场、引导消费。 3、成果提交: 《项目总体概念提案》 包括对于总体概念的阐述、概念支撑体系和功能描述。 二、理念创新 4、效果评估: ●中国最有特色的沿江处理,不仅有江景,更做出了江境; ● 广州第一个水生态社区——做出了市场公认的广州最好的水文章; ● 开盘后,除了广州买家外,来自珠三角,乃至湛江、汕头的买家络绎不绝。 三、策略设计 1、核心结论: ●市场领跑策略; ●提高竞争门槛的实力开发策略; ●抢占先机的市场引爆策略; ●大盘可持续发展策略; ●对项目规划、建筑、环境、园林、配套、服务等提出意见和建议; ●特别是针对项目处于郊区,生活配套不便的情况,制定出《社区服务体系》。 三、策略设计 2、理论支撑: ●因时、因地、因人制宜,量身定做; ●项目品牌与企业品牌并重。 3、成果提交: ●《项目总体开发策略提案》 ●《规划、建筑设计要点》 ●《环境、景观设计要点》 ●《配套、服务要点》