2017年长沙市办公楼公寓市场分析暨天健城写字楼改公寓研究分析报告.pptx

2017年长沙市办公楼公寓市场分析暨天健城写字楼改公寓可行研究目 录 ONTENTSC21市场分析3产品分析改造建议市场分析par1一、写字楼市场供销走势2016年长沙内五区写字楼销售面积57.57万方，达到历史最高点；2017年截止到11月为止，供应面积89.89万方，成交面积51.31万方，成交均价12940元/㎡，连年供过于求。二、写字楼市场库存走势截止到2017年10月，长沙写字楼库存493.58万方，去化周期85个月，虽去化周期整体呈现下降趋势，但去化压力仍然很大。三、写字楼市场 区域竞品长沙写字楼经历多年发展，现全面进入高端写字楼爆发期，在建在售产品基本为5A甲级配置。项目高度层数外立面材质电梯台数电梯品牌空调配置智能化系统停车位首层大堂物业服务售价金茂广场23843LOW-E中空玻璃19台三菱、日立、通力或同档次中央空调系统+新风系统5A智能大堂，挑高12m金茂物业租赁绿地中心20044LOW-E中空玻璃16台进口三菱VAV系统加独立新风系统5A智能化1500800㎡大堂，挑高10.2m上海科瑞物业17000元/㎡保利国际广场23550LOW-E中空玻璃23台日立，单梯服务面积5000㎡特灵5A智能化，OA网络地双大堂，挑高11.5m金钥匙物业17000元/㎡运达中央广场24863LOW-E中空玻璃10台进口迅达分户计量中央空调八大智能系统5000挑高13M水木华物业售罄北辰三角洲23545LOW-E中空玻璃15台进口日立，单梯服务面积4500㎡，有VIP办公区：变分量全空气系统大堂：一次回分全空气系统5A智能化532大堂面积950㎡，挑高11.7m戴德梁行14000元/㎡华远华中心26360LOW-E中空玻璃22台迅达电梯VAV空调系统5A智能、网络地板1700700㎡大堂、11.4m挑高圣瑞物业20000元/㎡泊富广场22849LOW-E中空玻璃16台进口芬兰通力VRV中央空调系统5A智能办公及通讯系大堂，16m挑高深圳熊谷物业19000元/㎡华创国际30066LOW-E中空玻璃30台奥的斯电梯（skyrise型号）美国进口约克空调5A智能2300写字楼大堂挑高13.8m酒店大堂挑高10.8m世邦魏理仕16500元/㎡四、公寓市场供销走势五、公寓市场 成交结构市场分析1写字楼产品库存高企，去化周期到达7年2区域写字楼产品集中供应，竞争激烈3商业公寓在限购政策刺激下，迎来市场红利供不应求产品分析par2一、产品特质 写字楼融合写字楼产品，可拔升综合体项目调性，同时为企业可持续发展巩固市场基础长沙金茂广场集住宅、商业、写字楼城市综合体项目所规划的写字楼刷新了区域新高度彰显了综合体恢宏气度成为金茂一张活名片...二、产品特质 公寓公寓产品，具备资金回现快，功能灵活多变可住、可办公，客户面更广北辰凤凰公元E1区SOHO公寓汇集办公、居住、展示空间、商铺、“楼中店”等于一体，使SOHO空间商业价值化利用。规划馆内配置有近1000㎡动漫展示厅、北辰国际会议中心作为公共配套，同时拟设置第七层为企业服务中心办公区域，配备展示区、接待区和会议厅等，引进四大产业服务平台：1.政务服务平台：工商服务、国税服务、地税服务、社保服务2.客户服务平台：入园服务、政策服务、会议服务、代办服务、生活服务3.技术服务平台：网络运营服务、技术服务4.金融服务平台：融资服务、床头服务11.8*9.29.75*6.69.75*6.67.5*6.67.5*6.67.5*9.16.2*4.810.4*910.4*5.4510.4*5.459.7*9.112.2*7.510.3*7.59.7*7.59.7*7.5三、本体研究 分间建议单层面积1600平，按市面主力户型50平进行改造，改造后约30间示意图，需设计院根据柱网结构分间四、本体研究 改造优势11米挑高大堂、4.2米层高、12T30户、刷卡入户、1:08车位配比，打造顶配公寓、高速高价去化五、经济测算按市场价预估，公寓与写字楼货值差1.73亿，作为公寓销售提前2年锁定回款4.41亿，通过资本再利用抹平货值差作为公寓销售，估价13000，货值7.49亿，预计1年出清作为写字楼销售，估价16000，货值9.22亿，预计3年出清性质面积单价总价去化周期年均去化提前回款公寓57595130007487350001年748735000441565000写字楼57595160009215200003年307170000产品小结1写字楼具备高品质、高溢价产品特质2公寓回现快、功能灵活，本案写字楼改造将形成顶配公寓产品3货值差1.73亿，作为公寓销售提前2年锁定回款4.41亿，资本再利用改造建议par3改造建议1产品