中国房屋地产业融资渠道全解.doc

目 录 第一章 房地产融资走向多元化 9 一、房地产金融政策回顾 9 1．个人住房按揭贷款首付款比例提高 9 2．央行上调存款准备金率 9 3．“外资限钞令” 9 4．54号文件出台 9 5.央行再次上调存贷款基准利率 9 6．央行再次上调存款准备金 10 7. 央行再次上调存款准备金 10 8. 央行再次上调存款准备金 10 二、房地产融资成本备受关注 10 1、银行：高筑融资门槛 10 2、信托：高风险追逐高回报 11 3、基金：政策缺位，难解近忧 12 三、房地产融资市场逐步趋向多元化 13 1、融资市场格局多元化 13 2、房地产融资体系逐步健全 13 3、资产证券化积极推进 14 4、金融产品创新层出不穷 14 四、房地产融资存在的问题 14 1、金融市场环境有待进一步改善 15 2、政策环境需进一步优化 15 3、企业自身环境阻碍融资 15 第二章 房地产企业克服障碍迅速融资 16 一、房地产企业如何重塑资金链条 16 1、小规模企业：避企业风险，走兼并之路 16 2、中等规模企业：创新企业个性，培养专业能力 16 3、大规模企业：整合企业实力，接纳各方资金 17 二、房地产企业如何困境突围 17 1、突围方式之一——业内强强联手 17 2、突围方式之二——资本市场融资 17 3、突围方式之三——联姻海外资本 18 4、突围方式之四——降低资金需求 18 5、突围方式之五——国企资产重组 18 三、各种融资方式资金成本比较 19 四、六种最适合中小房地产企业的融资渠道 19 1、探索有效的民间融资方式 20 2、委托贷款 20 3、固定回报投资 20 4、与建筑企业合作开发 21 5、互助性担保 21 6、建立中小房地产企业发展基金 21 五、拓展房地产融资渠道的对策 21 1、有条件的企业逐步建立多元化的融资渠道 21 2、中小房地产企业融资方法 22 第三章 国内商业银行贷款 23 一、国内商业银行贷款概述 23 1、信用贷款的五种类型 23 2、担保贷款 24 二、国内商业银行贷款操作流程 26 1、贷款申请 26 2、商业银行贷款调查 28 3、核定信用等级，提出审查结论 30 4、房地产开发贷款审查与审批 30 5、贷款发放 32 第四章 国外商业银行贷款融资 33 一、国外商业银行贷款概述 33 1、外国政府贷款现状 33 2、国际金融组织贷款现状 33 3、国际商业贷款现状 33 4、国外贷款的注意事项 34 二、国外商业银行贷款操作流程 35 第五章 投资信托融资 38 一、REITS融资概述 38 1、REITS的种类 38 2、REITS的特征 39 3、办理REITS需要的的条件 39 4、REITS与普通上市的区别 39 REITS 39 5、各地区REITs政策差异 40 二、利用REITS融资的优势 41 1、REITS自身优势 41 2. 商业地产开发REITS融资优势 42 三、利用REITS融资的局限性 43 1. REITS自身制约因素 43 3. REITS运作模式的限制 44 三、REITS的运用方式 44 1、REITS的运用方式有以下几种 44 2、信托投资公司运用REITS，不得有下列行为 45 四、REITS的发展趋势 45 1、REITS由贷款型向股权投资型发展 45 2、由房地产信托向房地产投资信托基金发展 45 五、日本REITS模式 46 1、日本REITS运作流程 46 六、香港REITS模式 46 1、香港REITS运作模式 47 2、 香港REITS开放为内地房地产市场带来的六大机会 47 七、内地房地产信托运作模式 48 1、传统贷款型信托融资模式 48 2、股权型信托融资模式 49 第六章 投资基金融资 53 一、房地产境外投资基金概述 53 1.理解境外投资基金的五个关键点 54 2．公司型基金与契约型基金的异同 55 3．封闭式基金与开放式基金的异同 56 二、房地产境外投资基金在中国市场的路径与策略 56 1、市场路径 56 2、三大策略：组合投资+跨市套利+资产重组 59 三、房地产境外投资基金运作模式 60 1．三个不同的流程 61 2．房地产基金操盘关键点 62 3．吸引外资基金的五种因素 63 4. 营销包装 64 5. 开发商的管理团队 64 第七章 境内上市融资 65 一、境内上市的条件 65 1、上市的基本条件 65 2、上市融资参考精要 65 3、房地产企业上市三大关卡 66 二、房地产企业境内上市操作模式 66 1、香港主板上市模式 66 第八章 境外上市融资 74 一、境外上市概述 74 1、境外上市主要困难 74 2、中国公司申请境外上市条件 74 3、境内公司申请境外上市须报送的文件 75 4、境外直接上市