国外房屋地产政策与制度建设的经验借鉴.doc

日本房地产制度和政策对我国的启示 11法51 陈亚强 日本房地产制度和政策 一、日本土地制度概述 土地是房地产开发的先决条件,一个国家的土地政策及土地经营管理地好坏直接影响到一国房地产业的发展.就当前世界范围内，各国（地区）土地政策（包括所有制）大体可以分为两个大的类型:一类是私有上地居主导地位,日本是极为典型的土地私有;另一类是有土地占主导地位,最为典型的便是以我国为例的社会主义国家。 土地私有制,并不当然地意味着全部土地都归私人占有,事实上,国家也是一部分土地的所有者,只是在占有比例上低于私人占有。 日本国土总面积为37.78万平方公里,仅占世界总面积的。0.3%,其中65%属私人拥有,35%为国家所有.在日本,土地是完全可以自由买卖或租赁的,可以在本国的个人之间,个人与法人之间作交易,也可以根据各个主权国家的有关政策、法令同外国的个人、法人之间作交易。但日本为了抑制土地价格急剧上升的趋势,于1974年制定国土利用规划法,并在这一法律中建屯了上地交易许可制度和土地交易申报制,对私人土地买卖交易直接限制和管理.(1）土地交易许一可制度.其目的在于直接拄制某些地区的地价水平及土地利用方向。地方政府可以依据某些情况已经发生或可能发生而确定这些地区为“限制地区”;上地活动集中或异常的地区、地价上涨过快的地区、城市规划区以外难一挂制的地区以及难以合理利用的地区.限制时48多间一般为五年。凡在限制区内发生任何土地交易活动所要签订的契约必须向该地区所在地方政府提出许可申请书,由地方政府进行审查并通过许可批准.获准的专属权转移契约才算有效。如果申请不被批准,即被认为不许可,契约将不产生法律效用,不被法律所保护。(2)土地交易申报劝告制。这种制度通过间接手段影响土地交易活动,以达到控制土地垄断和投资的目的。根据日本有关规定,凡在市区内2000平方米以上,市区以外城市规划区以内5000平方米以上,城市规划区以外1000平方米以上的土地交易都被视为大规模土地交易,均在这一制度管制之内。如果发生此类土地权属转移活动,交易当事人必须向交易所在地的地方政府申报,政府进行审查,如果政府认为地价水平不合适或土地利用目的不当,即向土地交易双方提出中止契约或采取其它措施的劝告,当事人应遵从政府的劝告,进一步修改地价水平,修正土地利用目的,或采取其他调整措施。 日本房地产开发概述 和世界大多数国家一样，日本根据自己的国情,在土地制度、资金来源、开发机构等许多方面颁布了一系列的法令法规,并在以法律为依据的基础上,政府制订了许多放励房地产开发的政策,并积极保证这些政策的贯彻实施,对促进房地产业的持续发展和解决国内住房 问题起了巨大的推动作用。 1、解决住房问题的政策 ( l ) 根据不同的情况,制定不向的居住标准 日本不仅有“平均住宅标准”和‘最低住宅标准”等,并且这些标准都得到了充分的贯彻落实。日本于1976年制定了“最低住宅标准”和“平均住宅标准’,在随后的1976——1980年第三个住宅建设五年计划中共建设住宅860万套。到1985年,低于最低住宅标准的住宅基本消除,一半户数达到平均住宅标准。据1988年统计,日本已有26 8万套空房。 政府直接投资建造低价住宅。这项政策在日本有着重要地位。 在投资政策上,政府和银行对房屋建设均提供低息贷款。 为了实施日本政府为房地产业服务的政策。日本的商业银行的 首要业务是专门为低收入者买房、建房、资助建房合作社建房而发放长期低息贷款,低息贷款与普通贷款的利率差,由国家和地方财政予 以补贴。 制订长远的房屋开发规划,以利于住房建设的不断更新改造。 如日本制订了4个住宅建设五年计划,其中第一和第二个五年计划的目标旨在解决注房短缺.实现“一户一套”和“一人间”到1973年,在日本各县范围住宅套数已超过户数,基本土解决了日本战后的房荒问题。 房地产开发的资金来源 稳定的资金来源是从事房地产业的重要前提.综合分析日本资 金来源，大致分为三个方面:通过金融信贷机构对房屋建设及房地产开发投资;国家对公房建设直接投资;以社会集资形式进行投资. (l) 银行贷款。不只在日本，在国际范围内，银行货款也是目前房地产资金来源的一个主要渠道。 (2)住宅储蓄制度和储蓄银行。住宅储蓄制度,是通过建立居民住宅储蓄机构和通过居民储蓄到一定程度,按程序享受分配住房的制度.其成功的经验即在于把住房建设与居民储蓄结合起来,把住房流通领域的资金,通过储蓄的手段纳人房地产开发领域。日本住宅建设资金 在很大程度上依赖住宅储蓄制度。日本在房地产开发方面主要是私 人投资,除了公司的直接建设投资外,居民作为投资者则是通过一定的 储蓄来享受特种公共住宅融通资金和通过每月存储一定数额的钱来优先取得公共住宅。 (3)发行股票和国家公债.利用发行股票和