国外房屋地产评估制度.doc

国外房地产评估制度及对我国的启示 袁韶华k2。翟鸣元2 [摘要] 文章分析了我国房地产估价人员注册制度、估价机构管理制度、业务管理制度、职业道德等方面和国外的差踅，指出 我国房地产估价行业完善的途径。如：从管理估价机构为主转向管理估价师为主、房地产估价立法、估价规范立法、提升入行门槛、 建立评估复审制度、评估保险制度等。 [矢键词】房地产；房地产估价；管理制度 [中图分类号] F293．3 [文章标识码] A [文章编号】1671-5004(2010)04—0020一02 Inspiration From Abroad Real Estate Appraisal Institution YUAN Shao—huah2．ZHAI Ming—yuan2 (1．China University of Mining and Technolo科，SESSI，jiangsu，xuzhou，221008； 2．XuZhou Institute of Arcldteetural Technology，BMI，jiangsu，xuzhou，221008) [Abstract]the paper舳alyzed the disparity beme朗china and foreign countries in the appraisal industry，such∞registration，managementof aplnai．≈al corer,any，operation control，professional ethics and etc．the author pointed out the development tragedy of appraisal company，for ex．ample。13111n89e the the appraisers instead of manage the tmsesBment conmpany，aecelemte legislation of asac∞mcnt，upgrade the threshold of appmisalndustry，r up the recheck institution，build叩the insurance schenle in appraisal industry． [Key words] real estate；real estate appraisal；rmmagement∞heme 我国房地产评估业经过二十多年的发展，已初具规模，并在房地产交易、土地出让、房地产税收、抵押、融资等方面发挥了巨大的作用。然而，由于我国房地产评估制度尚不完善，还 存在渚多问题，如缺乏关于执业管理、机构管理、注册管理、评估准则等方面的具体规范；存在恶性竞争；委托方主导估价市场现象普遍；估价师由于从业艰难；估价行业的社会公信力低等。随着中国加入WTO缓冲期的结束，国外著名的房地产中介行业将大举进入我国，我国很多房地产中介(含评估)企业将面临更严竣的挑战，竞争力和公信力将成为估价企业存亡 的关键，为此，吸取国外先进的房地产评估管理制度，整顿我国的房地产评估市场，提高我国评估企业的素质和竞争力迫在眉睫。 一、估价人员考试注册制度 我国估价师的入行门槛较低，中专学历即可，在学历造假横行的现代社会，甚至连这个已经很低的门槛也可以绕过。考试内容仅限于评估原理、实务、法律法规，注册时不要求社保基金缴纳证明，虚假业绩证明比比皆是，社会上估价师挂靠泛滥，这是导致估价师执业环境恶劣、形成恶性竞争的主要原因。而且估价行业不实行个人签名制度，代签现象到处都是，这也为非估价师从业提供了机会。而对真正从业的估价师，由于缺乏变更注册管理制度的相关规定，使估价公司恶意扣押估价师注册资格证成为可能，使估价师正常的流动成为不可能，使估价师不出卖良心都不可能。与此相反，国外对估价师的准入门槛相对较高，且多以考 试准人为主(英国和我国香港地区采用评价准入制度)，基本上都要求大学文化水平，考试内容除了评估原理、实务、法律法规外，还包括房地产市场分析知识的考核，如民法、建筑技术、经济学、城市规划等科目。注册的管理机构也以政府机构为主，如国土厅、建设部，且不是一经注册就可以行使执业资格权利，需要经过一到两年的估价实务训练，实习期间有专门的估价师对其业务能力进行检查指导，并做好记录。日本则是先考理论，理论考试之后先必须进行两年的估价实务训练，才能进行不动产估价实务的考试。可见国外都比较重视估价实务的训练，且从制度上避免了从业经历造假的行为。 二、估价机构注册管理制度 在我国，估价机构分为三级，以有限责任公司为主，各级别的划分依据和晋升依据是资金、估价人员数量、从业年限、业务量，而不是最重要的技术水平，所以一级估价机构的估价水平