城市房屋地产管理法规.doc

城市房地产管理法规 第一节房地产法管理法的基本概念 一、房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，包括1）国有土地使用权的出让2）房地产的开发与再开发3）房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动 4）房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介； 5）物业管理 二、房地产法 2、立法现状《城市房地产管理法》与物权法关系《合同法》《担保法》 国有土地上房屋征收与补偿条例 》 第二节国有土地房屋征收补偿 一、立法目的规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益。 1、统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。 2、明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益。 3、完善征收程序，加大公众参与，禁止建设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁，改进工作，把强制减到最少。 二、征收与补偿法律关系主体的变化 1被征收房屋所有权人 2、市、县级人民政府 　3、市、县级人民政府确定的房屋征收部门 、 4、有关部门及房屋征收实施单位 旧法：拆迁人（拆迁许可证获得者） 三、征收条件 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定： （1）国防和外交的需要； （2）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要； （3）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要； （4）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要 （5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （6）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。 保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。四、征收中公众意见的听取 1、制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。 2、市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。 3、因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 五、征收公告 1、市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。 2、房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。 六、补偿 （一）补偿范围 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：1、被征收房屋价值的补偿；2、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；3、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。（二）补偿标准 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由房地产评估机构评估确定。对评估确定的价值有异议的，可以向评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 （三）补偿方式 1、货币补偿， 2、房屋产权调换。 被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 3、搬迁费和产权调换房屋交付前的临时安置费或者周转用房。四）补偿协议 1、协议内容：补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。 2、一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。（五）行政机关对补偿的裁定 1、条件：双方在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府 按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋