房屋地产企业税务稽查技巧.doc

房地产企业税务稽查技巧：收入的确定 转 房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。　　一、收入核算范围　　房地产开发企业的收入分为营业收入（包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入）和营业外收入。　　二、房地产业收入确认原则　　房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房，以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入：　　1.采取一次性全额收款方式销售的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。　　2.采取分期付款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现，付款提前的按实际付款日确认收入实现。　　3.采取银行按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入，余款在银行办理转账之日确认收入。　　4.采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认：　　（1）以支付手续费方式委托销售，应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。　　（2）以视同买断方式委托销售的，按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。　　（3）以包销方式委托销售的，按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入，提前付款的，在实际付款日确定。　　（4）以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的，按基价加分成于收到代销清单时确认收入。　　5.待售产品临时出租的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入，出售时再确认销售收入。　　6.以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确认收入。　　三、开发产品预售收入的确认　　开发企业采取预售方式销售开发产品，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（15%）计算预计营业利润，并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。　　预计营业利润=预售收入×利润率　　待预售开发产品完工后，及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润，与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。　　四、开发产品视同销售收入的确认　　1.下列行为应视同销售确认收入　　（1）将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；　　（2）开发产品转作经营性资产；　　（3）将开发产品对外投资及分配给股东或投资者；　　（4）以开发产品抵偿债务；　　（5）以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。　　2.收入确认时限　　在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。　　3.收入确认方法和顺序　　（1）按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格；　　（2）同类开发产品公允价值；　　（3）按成本利润率确定（15%）。　　五、代建工程和提供劳务收入确定　　1.一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认；　　2.不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认；　　3.节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的，于实际取得时按市场价确认。　　六、营业税的纳税义务发生时间　　纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天；采取预收款的为收到预收款的当天。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司