房屋地产企业绿化成本涉税风险防范.doc

房地产企业绿化成本涉税风险防范 　　一、绿化成本的产生及演变趋势 ??? 当前，消费者对于购房变得更加理性和成熟，对于房子的要求，也渐渐由价格转移到了品质上，园林绿地是房地产开发项目投入使用后一直服务于居民生活的主体，在环保意识日趋高涨的今天，其越来越被消费者所关注，有时甚至成为消费者是否购房的决定性因素之一。据搜房网对消费者的一份调查报告显示：在关于绿化景观方面，43%的受访者表示小区的绿化景观对其购房决策很重要；43.7%的受访者表示较为重要；10%的受访者表示一般；仅有3.3%的受访者表示园林绿化对其购房决策无影响。可见，超过86%的受访者对于房地产的绿化品质要求较高，绿化工程对消费者购房决策极为重要，是房地产项目开发强有力的卖点之一。未来的绿色建筑小区中，“绿化”将不仅是一个铺草坪的概念。《江苏省绿色建筑评价标准》中规定，住区的绿化率不低于30%，人均公共绿地面积不低于1平方米，要根据当地的气候条件和植物自然分布特点，栽植多种类型植物，要乔、灌、草结合构成多层次的植物群落，每100平方米绿地不少于10株乔木，且栽种移植的树木成活率要大于90%。房地产企业要吸引消费者的眼球，就必须要在小区绿化上做足功夫，寻求卖点。 　　二、绿化成本的涉税风险点分布 ??? 对于房地产企业来说，绿化成本主要涉及土地增值税和企业所得税，其涉税风险主要分布在以下三个方面： 　　（一）虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。（1）虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实等的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用3%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。（2）虚开绿化用苗木发票。绿化苗木大多来自于农民的自产自销，享受着国家给予的税收优惠，因此企业往往利用农民自产自销苗木开票不用缴税的特点，虚开自购苗木发票，虚增绿化成本，转移利润、偷逃企业所得税。 　　（二）利用关联企业扩大土地增值税扣除项目金额。基层税务机关在对房地产开发企业进行土地增值税清算时，发现有房地产企业利用关联交易扩大土地增值税扣除项目金额，侵蚀土地增值税计税依据，以达到少缴土地增值税的目的，且通过关联企业进行运作，手段也相对比较隐蔽。其采取的主要手段：一是虚报扣除项目。利用相关联的建筑安装企业，通过虚构绿化、基础设施、隐蔽工程等，虚构、虚报扣除项目，减少土地增值税税额。二是扩大项目金额。虽然签订总额包干合同，但在施工环节新增项目，并在决算付款时以新增项目名义调高决算金额。 　　（三）利用“甲供材”，构筑逃税“防空洞”。在建设项目工程中，建设单位（甲方）自购主材已较为普遍，通常称为“甲供材”，部分项目“甲供材”比例占到工程造价的40%～60%，因为它既能降低工程成本，又能保证材料质量，可谓一举两得。近来，从税务稽查和土地增值税清算中发现，如果税收征管不到位，它会成为税收征管的盲区，造成“甲供材”税款流失，导致工程造价不真实，主要表现在如下几个方面： -一是建设单位将“甲供材”直接列入成本，造成税款流失。按照建设工程计价程序规定，工程造价包括直接费、间接费、利润和税金。“甲供材”是直接费的重要组成部分，也是税费计取的重要基数，建设单位将“甲供材”直接计入工程成本，减少计价程序的直接费，目的是逃避“甲供材”应承担的税金，降低工程造价。二是“甲供材”进入工程计价程序计税，但施工企业以结算价开具建安发票，导致税款流失。按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条“纳税人从事建筑工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括所用原材料及其他物资和动力价款在内”的规定，施工企业应以工程总价开具建安发票，建设单位在价款结算中将“甲供材”扣除。实际操作中施工企业以扣减“甲供材”后的结算价款开具发票，不仅少交相关税费，还截留了建设单位“甲供材”税金。三是甲供材重复列支。房地产开发企业购入的甲供材在已经计入开发成本的情况下，关联企业按不扣除甲供材部分开具建安发票，造成重复列支开发成本，计算扣除项目时重复扣除。 　　三、如何进一步防范涉税风险 　　积极开展涉税风险友情提醒服务，防患于未然。全面建立“以促进税法遵从为目标，以风险管理为导向，以信息管税为依托，以分级分类管理为基础，集约服务、统筹评估、分类管事、专业稽查”的税源管理新模式。 　　（一）加大税法宣传力度 提高企业纳税遵从度。注重税法宣传的科学性和贴近度，利用政策解读会、纳税人之家等多种平台，形成多层次、全方位、切入性强的宣传网络，定期将新的税收政策及时宣传到位。使纳税人知法、懂法、守法，降低税收征管难度，减少征管阻力，增强纳税人依法申报纳税的自觉性。通过召开