房屋地产企业缴纳地方各税相关政策.doc

房地产企业缴纳地方各税相关政策 　时间：2005-9-13 15:33:31 ? ??? 一、土地增值税????????????????????? ??? 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。 ??? 土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063 号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。 ???? [预征对象]：从事房地产开发与建设的单位。 ???? [预征范围]:凡在1994年1月1日以后签订开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的项目。????????????????????? ???? [预征率]：（1）高级公寓、渡假村、花园别墅?预征率为3%。（2）写字楼、营业用房?预征率为2%。（3）其它类?预征率为1%。（4）普通标准住宅?预征率为0.5‰。“普通标准住宅”，是指按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。 ???? [税款计算]:以该项目的转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。 ???? [收入实现时间]：按下列规定确定: ???? （1）纳税人转让房地产的?以其取得收入价款的当天。 ???? （2）纳税人采用预收款方式转让房地产的?以其收到预收款的当天。 ???? （3）纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的?以其本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天。 ???? [纳税申报] ????? 1.凡从事房地产开发与建设的单位，应在次月十日内主动到主管地方税务机关办理纳税申报手续，填写土地增值税预缴申报表。 ???? 2.纳税人不主动如实申报转让房地产收入的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定进行处罚。 ???? 3.凡预缴土地增值税的纳税人?应在该项目全部竣工结算后一个季度内?主动到主管地方税务机关进行税款清算?多退少补。 ??? [有关政策]????????????????????? ???? 1、对由南京市经济实用住房发展中心统一管理?且以市物价部门规定的成本价或低于成本价的价格出售给市政府逐年确定的购房对象的经济适用住房以及住房制度改革中?产权单位以市政府规定的成本价或低于成本价的价格出售给职工个人的公有住房?不预征土地增值税。????????????????????? ???? 2、因城市实施规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。 ???? 3、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。 ???? 4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 ???? 5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。 ???? 二、房产税（城市房地产税） ???? [内外资企业政策比较]从2003年1月1日起，我省外资企业城市房地产税适用的政策规定均比照内资房产税的规定执行。 ?? 〔关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题〕国税发〔2003〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 ???? [纳税义务发生时间] ???? 1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 ???? 2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。 ???? 3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。 ??? [征收方式及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用的房屋以房产计