房屋地产开发 与管理的培训课件.doc

房地产开发经营管理 房地产开发的概念 房地产开发所创造的价值，主要体现在为消费者提供了满足其需求的空间、时间和服务。房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。尽管房地产开发的定义非常简单，但房地产开发活动变得越来越复杂。作为房地产开发过程的组织者，开发商必须确保所有参与者在预算范围内，按计划完成其所承担的工作。房地产开发商的主要目的是在获取最大利润的同时尽可能降低风险。 房地产开发的主要程序 房地产开发过程必须遵循的基本步骤。 即投资机会寻找与筛选、细化投资方案、可行性研究、合同谈判、正式签署有 关合作协议、工程建设、竣工投入使用和房地产资产管理（如图 所示）。 这八个步骤又可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。当然，房地产开发的阶段划分并不是一成不变的，在某些情况下各阶段的工作可能会交替进行。如果开发项目在建设前或建设中就预售或预租给置业投资者或使用者的话，第四阶段就会在第二、第三阶段之前进行。但无论顺序怎样变化，这些阶段能基本上概括大多数居住物业、商业物业及工业物业开发项目的主要实施步骤。 房地产开发程序中的八个步骤 1：开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨 投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。 2：开发商选择实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、 银行、合作伙伴、专业人士接触，作出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。 3：开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研 究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。 4：开发商根据市场研究中得到的客房需求特征确定最终设计方案，开发合同谈判，得 到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租售方案，获得政府的用地、规划等许可。 5：签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合 同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。 6：开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建 设纠纷，支付工程款，实施进度管理。 7：开发商组织物业管理队伍，进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租 客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。 8：业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业 的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。 一、投资机会选择与决策分析 投资机会选择与决策分析，是整个开发过程中最为重要的一个环节，类似于我 们通常所说的项目可行性研究。 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程 中，开发商往往根据自己对某地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性， 亦即我们通常所说的“看地”。对每一种可能性都要根据自己的经验和投资能力，快速在头脑中初步判断其可行性。 投资决策分析主要包括市场分析和项目财务评估两部分工作。前者主要分析市 场的供求关系、竞争环境、目标市场及其可支付的价格水平；后者则是根据市场分析的结果，就项目的经营收入与费用进行比较分析。这项工作要在尚未签署任何协议之前进行。这样，开发商可有充分的时间和自由度来考虑有关问题。从我国房地产开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务评估的方法已经比较成熟，但人们对至关重要的市场研究却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场定位起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 二、前期工作 前期工作的内容主要包括以下几个方面： 1、分析拟开发项目用地的四至范围与特性，规划允许用途及获益能力的大小； 2、获取土地的使用权； 3、征地、拆迁、安置、补偿； 4、规划设计及建设方案的制定； 5、与城市规划管理部门协商，获得规划部门许可； 6、施工现场的水、电、路通和场地平整； 7、市政设施的谈判与协议； 8、安排短期和长期信贷； 9、对拟建中的项目寻找预租（售）的客房； 10、对市场状况进行进一步的分析，初步确定目标市场、租金或售价水平； 11、对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算； 12、对承包商的选择提出建议，也可与部分承包商进行初步洽商； 13、开发项目的保险事宜洽谈。 上述工作完成后，对项目应再进行一次财务评估。因为前期工作需要花费一定 时间，而决定开发项目成败的经济特性可能已经发生了变化。所以，明智的开发商一般在其初始投资分析没有得到验证，或修订后的投资分析报告还没有形成一个可行的开发方案之前，通常不会轻