房屋地产开发与经营.doc

填空： 房地产是指土地及其定着在土地之上的建筑物和其他附属物的总称。 房地产消费信贷使家庭摆脱流动性约束，增进效用。 .市场是社会生产分工和商品交易的产物，是经济主体进行经济活动的场所，是维系商品经济的纽带。 房地产开发与经营项目能否顺利获取并完成，其关键在于资金与土地利用两个方面。 开发商在建设施工阶段的主要任务是三控两管一协调。 拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是经合法程序建成的。 房地产投资项目财务分析也叫财务评估。 道路用地。道路用地一般是指居住用地的主要和次要道路红线间的用地以及广场和公共停车用地。 绿化用地。绿化用地一般是指居住区内带状和片状的公共绿地，在建筑间距内的绿地不计入。 房地产开发项目规划设计方案评价是通过综合评分法或层次分析法对多个房地产开发项目规划设计方案进行评估并选定实施方案。 控制是指对项目的质量.进度和成本进行控制，以获取得最大综合效益。 质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。 施工阶段质量控制是质量控制工作中的核心。 房地产开发项目成本和销售成本两部分组成。 所谓品牌，就 是房地产楼盘和企业形象的含金量。 房地产市场营销中的4P又可以称为市场营销组合。 17.债务发行是指发行人以借贷资金为目的，依照法律规定的程序向投资人要约发行代表一定债权和兑付条件的债券的法律行为。 名词解释： 1．房地产开发与经营:是指房地产开发经营主体在国家法律允许范围内，通过对土地，建材，基础设施，劳动力，信息等多种资源的优化组合利用，进行基础设施，房屋建设和土地开发，并对开发成果进行转移，运营，管理等一系列经济活动。 2．房地产置业投资:是指面向建成后的房地产资产，通过购买获得房地产的所有权，以获得物业收益，保值，增值和消费为目的的投资。 3．敏感性分析:是指从多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析，测算其对项目经济效益指标的敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析的方法。 4．投资决策:是指围绕事先确定的经营目标，在占有大量信息的基础上，借助现代化的分析手段和方法，通过定性分析的推理判断和定量的分析计算，对各种投资方案进行比较和选择的过程。 5．土地使用权出让:是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用着，并由土地使用着向国家支付土地使用权出让金的行为。 6．城市规划管理:是指人民政府按照法定程序编制和审核城市规划，并依据国家和各级政府颁布城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的，行政的，经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划，有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。 7．建设项目选址:是指城市规划行政主管部门根据城市规划及有有关法律，法规对建设项目地址进行确认或选择，保证各项建设按照城市规划安排，并核发建设项目选址意见书的行政管理工作。 8．成本控制:是指房地产开发企业在保证房地产开发项目进度与质量的前提下，依据投资预算，对项目实施全过程的资金支出进行合理确定和有效控制的管理活动。 9．房地产营销:是指营销机构通过提供房地产相关商品和服务，满足消费者的生产，生活或投资需求，并获得一定利润的经济活动。 10.房地产资产管理:是指房地产资产管理公司受房地产所有人的委托，聘请并监督管理物业服务及设施管理公司，同时为房地产所有人提供物业投资经营服务，实现投资人的利益最大化。 简答： 一、房地产的属性？ 1.房地产位置的固定性。2.房地产使用的耐久性。3.房地产的异质性。4.土地供给的稀缺性。5.房地产投资与消费的双重性6.房地产的相互影响性。7.房地产的易受限制性。8.房地产的难以变现性。 二、房地产业在国民经济中的作用 为国民经济发展提供重要的物质条件。 房地产的发展能带动其他相关产业的发展。 改善人们的住房条件和生活环境。 加快旧城改造和城市基础设施建设，改变落后的城市面貌。 有利于优化产业结构，改善投资硬环境。 有利于扩大城乡就业。 可以增加政府财政收入。 三、房地产开放与经营的特点 房地产开发经营活动的复杂性。（2）区域性。（3）房地产开发经营活动的长期性（4）房地产开发经营活动的资金密集性。（5）高收益性和高风险性。（6）政策性 四、房地产开发与经营新程序的特征 土地开发市场脱离了土地供应市场。（2）土地供应更加透明化。（3）程序更加简练，有利于监督。（4）有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险。 五、土地储备开发计划主要内容 （1）年度储备土地规模。（2）年度储备前期开发规模。（3）年度末结存土地储备规模。 （4）年度储备土地供应规模。（5）年度储备土地临时利用计划。（6）资金估算（7）计划执行安排 六、土地使用权收回的原因 （1