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房地产开发与经营答案 房地产：房地产是指固定在一定地域内不能移动的土地、房屋建筑及其他地上定着物相结合的不动产。 房地产投资必三要注意的三要素：时机、地段、质量。A 房地产投资的形式：房地产投资分为直接投资资和间接两类。 （一）房地产直接投资 ① 房地产开发投资、 ② 房地产置业投资 （二）房地产间接投资 ① 房地产企业债券和股票投资 ② 房地产投资信托公司份投资 ③ 房地产抵押支持证券投资 房地产开发：房地产开发是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需要，满足用户要我求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益活动、 房地产市场：房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及交易途径和形式。 房地产泡沫：是指由于房地产投机引起的房地产市场价格于使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。 房地产泡沫的成因： 首先，土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础。其次，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因。 最后，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 7 房地产项目策划：房地产项目策划是指根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研为基础，优选最佳的项目市场定位，综合运用各种策划手段，按一定的程序对房地产开发项目进行创造性的构思，并以具有可操作性的策划文本作为结果的活动。 8 房地产市场细分的意义： Ⅰ 有利于房地产企业选择目标市场和制定市场经营策略。 Ⅱ 有利于房地产企业发掘市场机会，开拓新市场。 Ⅲ 有利于房地产企业集中人力、物力、财力投入目标市场。 9 房地产项目定位：是房地产开发经营者经过研究市场前提，技术前提和资金投入状况等一系列与房地产生产有关的前提条件，利用科学方法，构想出房地产产品方案。从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位，这一过程就是房地产定位。 10 房地产项目定位的内容： ⑴ 产品定位 ⑵ 客户定位 ⑶ 形象定位 11 房地产开发用地的规定： ① 只有国家所有的土地才可以用以开发房地产 ② 对于房地产开发用地，国家实行有偿、有限期使用的制度 ③ 房地产开发用地，必须是城市规划区的土地。 12 建筑容积率：指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物计算在内，但已注明不计算面积的附13 总建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。 14 建筑密度:即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与建设用地面积之比。 15 绿地率：指规划建设用地范围内绿地面积与规划建设用地面积之比 16 现金流量：在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上实际发生的这种资金流出或流入叫现金流量。 17 投资：是指人们的一种有目的的经济行为，即以一定的资源投入某项计划，以获取所期望的报酬。 18 成本：指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。 19 财务评价：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财税效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，根据判断项目的财务可性行。 20 利息计算： 每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额∕2）×贷款年利率。 21 招标工程应具备的条件： ⅰ 按照国家有关规定需要履行项目审批手续的，且已经履行审批手续； ⅱ 工程资金或资金来源以经落实； ⅲ 有满足施工招标需要的设计文件及其他技术资料； ⅳ 法律、法规、规章规定的其他条件。 22 项目管理：项目管理是指为达到项目目标，对项目的策划（规划、计划）、组织、控制、协调、监督等活动进行监控的总称。其管理的对象是项目。 23 项目管理有如下特征： ⑴ 每个项目的管理都有自己的特定的管理程序和管理步骤； ⑵ 项目管理是以项目经理为中心的管理； ⑶ 项目管理应使用现代管理方法和技术手段； ⑷ 项目管理应实施动态管理、 24 工程项目管理的主要内容 质量管理 ① 施工前的质量管理 ② 施工过程中的质量管理 ③ 工程项目竣工质量管理 ④ 施工阶段质量管理的方法 ⑤ 工序质量的管理 ⑥ 隐蔽工程的验收检查 ⑦ 工程成品的保护 成本管理 ⑴ 项目策划阶段 ⑵ 设计阶段 ⑶ 施工阶段的成本管理 ⑷ 项目销售阶段的成本管理 进度管理 ① 进度管理的内容 ② 制定进度计划的方法 合同管理 安全管理 25 房地产开发项目资金筹集主要是自指本金、与租售收入和债务资金三部分资金的筹集。 26 房地产开发项目销售形势 从具