房屋地产转型升级概念解析.docVIP

房地产转型升级的解析 一、概念解析 转型升级不是一个行业向另一个行业的跨越，而是指为保持和创造企业核心竞争力，基于自身优势和发展需要，在产品、服务、管理、技术等方面对现有结构的拓展和提升。就房地产转型升级而言，是以产品和服务为转型升级核心的包含诸多要素优化调整的一系列变化过程。转型并非业务类型的完全转变，而是业务结构转向新型业态的更高级阶段。在这一点上，转型和升级是同一个意思，属于并列同义，而不是两个递进或截然不同的概念。 1）产品多元化与转型升级 多元化属于产品战略范畴，往往以分散经营风险为目的，然而如果实施非相关产业多元化则以并购合作方式比较好，可以规避进入新领域自身经营管理不足的缺陷，同样地产领域内的多元化也存在类似问题，强大的资本应匹配对应领域内高素质的管理研发团队，否则将非常危险。 2）完全转领域与转型升级 完全的转变经营领域，对企业优势积累和品牌特色都是不利的，前期要做较长时间准备工作，才能成功。 3）真正的转型升级 兼容并蓄相关领域的优势企业或逐步壮大自身研发管理实力，基于特定领域的管理和研发经验，为产品创造更大的内在价值和赢得更强的竞争力。 二、转型升级客观背景 主要包括：政策约束、消费水平、城镇化、需求升级、投资需求。 1）政策约束：在住宅市场调控背景下，企业被动转变。主要有4个方向：提升品质，降价，降低成本和改行。其中降价和改行属于下策，而提升品质和降低成本属于维持高利润目标下的不同选择。因此具有正外部性的旅游和产业地产成为降低拿地成本的直接出路，而提高品质则属于同业竞争中的发展长期方向。 2）消费水平：消费水平提高和休闲时间增多为商业地产和旅游地产提供了机遇，但市场属于缓慢释放类型，短期供给过大存在一定的风险。 3）城镇化：加速城镇化为住宅以及消费提供了足够的发展潜力，也属于缓释型需求。 4）需求升级：住宅等地产同质化严重的情况下，更好的满足客户多元的需求成为竞争的利器，因此不断满足客户的多样需求是房地产产品的发展方向，也为推动产品和服务质量提供了驱动力。 5）投资需求：满足自用和投资功能的产品是消费者理想产品，旅游地产和住宅具备投资属性。 三、转型升级的盈利本质 产业地产与旅游地产一般位于城郊，基础设施相对落后，政府开发难度大。土地价值可以分为两部分，一部分作为开发企业的收益，另一部分则作为溢出部分表现为当地带来就业、生态改善等效应，实际上替代了部分政府职能，因此土地的开发价格更低，部分是因为政府以低价补偿企业开发的外部性。 部分企业纷纷进入专业地产，往往看重的是较低的土地价格拿地，但新的竞争环境下，产品和服务的多元化、综合化已经成为是房地产市场的发展方向，房地产业务多元化的竞争实质已经演变为转型升级产品管理研发能力的竞争，只有推动产品研发和配套服务升级才能在竞争中立于不败之地。 四、结论 房地产开发企业转型升级是市场竞争和宏观调控的必然结果，同时转型升级步伐过慢也会被市场淘汰。对消费者而言，房地产企业要提供更优良和舒适的产品和服务；对房地产企业而言，则是通过在产品和服务上融合更多的人文生态元素，满足人们的更高的生活追求，保持高度的产品竞争力，以获取更多的收益。 员工录用管理制度 为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核算时间从到岗工作之日起计算，日工资为：月工资÷（本月天数-休假天数）2、过节费按正式员工的1/2发放。3、按正式员工标准发放劳动保护用品。（二）、休假?1、试用期内累计事假不能超过3天，如果特殊情况超过3天需报董事长批准。?2、可持相关证明请病假，请病假程序和天数与正式员工要样。3、可请丧假，请假程序和天数与正式员工要样。4、不享受探亲假、婚假。?二、员工入职准备?1、身份证复印件一份，原件待查。2、学历证明复印件一份，原件待查。 ?3、县级以上人民医院的体检报告。4、4张一寸照片?5、部分职位（如出纳、收银员、司机、仓管）试用期员工还须须准备房产证明、户口本、直系亲属身份证复印件等。三、行政手续?1、试用人员手续办理完毕后，由行政部向试用期人员发放办公相关用品。?2、发放工作牌，办理考勤卡。?3、试用期人员需要食宿的、由行政部安排住宿和就餐。?4、将试用期人员带入用人部门。四、用人部门指引1、试用员工的直接上级是“入职指引人”。2、带领试用期员工熟悉本部门及其他部门，向其介绍今后工作中要紧密配合的部门及员工，同时介绍公司内公共场所的位置，包括会议室、停车场、洗手间等。3、与试用期员工进入面谈，商讨入职后的工作安排，并向试用期员