引入物业增值税让楼理性定价.pdf

【解牛集】─ 刊於〈信報〉，2017 年 9 月 19 日    引入物業增值稅讓樓市理性定價    麥寶龍 香港科大商學院會計學系高級講師   新一屆政府將於下月公布施政報告，行政長官林鄭月娥透露，報告內將會交代對 本港房屋政策的看法和具體措施。事實上，香港目前確實存在不少急需解決的社 會問題。除了備受關注的房屋問題，也要應對本港的貧富差距進一步擴大，稅基 狹窄，政府的財政歲入高度依賴直接稅收，令收入結構容易出現結構性赤字風險。 相信不少市民均期望政府在即將公布的施政報告中，為這些問題提出對應並到位 的解決方案。    稅收政策乃政府的財政政策工具。就稅收政策而言，筆者曾在本欄發表的文章提 及，建議政府可考慮引入資本增值稅，對物業增值徵收稅項。引入物業增值稅的 升不停， 目的，並不在於藉此壓抑樓價，因為本港樓價飊 並非由單一因素造成， 而是受到多項因素影響，包括住屋供求、貨幣供應、以至利率等。    財富不均擴大貧富差距    很大程度上說，引入物業增值稅可望有助樓價形成相對穩定地發展的市場環境。 筆者傾向相信，應讓買家有一個正確估算成本的購買方式程，以達致一個正確的 決策，亦即買入物業時，清楚知道整體的交易成本，包括物業之增值收益，需要 繳付增值稅。    貧富差距可以是產生自財富不均，或收入不均所致。而某一地方的貧富差距，究 竟是因財富不均？還是因收入不均？或兩者皆因？在香港的情況，似乎是財富不 均造成的貧富懸殊更切合現實。不僅香港，在美國等發達經濟體，當個人擁有了 一些收入產生的資產（income generating assets ），如股票、債券和房地產等財富 工具。一旦擁有了此等財富工具，他就不一定需要有固定收入，都能獲得更多的 財富，因為其收益可來自股息和資本增值。    按現在的香港稅務條例，在缺乏資本增值稅的環境下，目前業主賣出物業的收益 毋須繳付資本增值稅。但個人就工作勞務的收入，須繳納薪俸稅。雖然筆者明白 資產擁有者需承擔投資風險，亦擔當著為社會創富的重要角色，與單靠收入的在 職者比較，是不能作類比的。但當後者需按其應稅收入的 15%(即現今的標準稅 率)繳交薪俸稅，而前者的所得被視為資本性收入，不須納稅。這明顯是政策上 的不公，亦是擴大貧富差距的助燃劑。    徵增值稅有助市場理性定價    筆者記得，美國聯邦儲備局前主席格林斯潘曾在 1997 年於國會聽証會上作供， 他清楚地反對引入資本增值稅。所持理由是，一旦引入該稅項，便會窒礙投資者 把手上的投資，改換到另外一個更高收益期望的投資，亦即他對投資「換馬」有 所猶疑，這樣一來，便壓抑了交易行為，增加了交易的成本，最終損害到整體經 濟增長的速度，甚至資本集成的活動都因而受到影響。格林斯潘主張，最適合的 資本增值稅稅率為零 !     筆者並不否定格老對引入資本增值稅造成交易受到影響的效果與憂慮，但公共政 策往往不是非黑即白那麼機械化，亦沒有絶對正確或徹底的錯誤，需要因應具體 的情況，經過理性的政策討論，因時而制宜，這才是合理的決策過程。在香港的 情況，因完全沒有資本增值稅，業主可以把資本增值的所有收益盡收囊中。不少 學者和評論都認為，現時樓價高企不下，主因是熱錢流入和社會上有多餘的資本， 在極低息的情況下，令到資產市場出現過熱。但始終樓價飊升不停，雖然沒有資 本增值稅即使不是主要推手，但相信也是樓價升完可以再升的原因之一。    香港若實施物業增值稅，日後買家便清晰知道，把物業單位賣出，需要繳付物業 增值稅。這樣一來，買入樓宇的成本和收益預期，業主便有一個清晰的估算，此 舉有助對該物業進行理性的投資「定價」，減少投資者對未來利潤實現的過度憧 憬和亢奮。換言之，引入物業增值稅，有助對物業理性定價，得以定出一個合理 的資產價格水平，不致脫離市民現實購買力和經濟基礎太遠。    制訂政策彈性空間配合    事實上，政府可以制訂政策彈性加以配合物業增值稅的實施。例如，考慮資產的 使用性質，是自住或投資；另一些政策變量的考量，如物業持有的時間等。若投 資者購買物業單位後脫手，至賣出的時間很短，便可徵收較高的增值稅率；時間 較長，則徵收較低的增值稅率。甚至因